Xử lý tài sản thế chấp

Để đảm bảo tiền vay trong quan hệ giữa tổ chức tín dụng, với tư cách là người cho vay; còn khách hàng, với tư cách là người đi vay ở nước ta thời gian qua cũng như hiện nay thường phải áp dụng biện pháp tài sản thế chấp hay cầm cố, phổ biến nhất là thế chấp tài sản. Song do các nguyên nhân chủ quan và khách quan, đến hạn khách hàng không trả được nợ cho tổ chức tín dụng, thì phải tiến hành xử lý tài sản đảm bảo tiền vay.

Phương án tối ưu thường là tổ chức tín dụng đàm phán, thuyết phục và yêu cầu khách hàng tự xử lý tài sản, chủ động bán tài sản, như thế vừa tiết kiệm thời gian hơn, vừa giảm thiệt hại cho khách hàng. Song khi khách hàng không thực hiện được hay không chịu thực hiện, tổ chức tín dụng phải tiến hành xử lý tài sản. Để xử lý tài sản đảm bảo tiền vay của khách hàng thì phải tuân thủ rất nhiều thủ tục pháp lý khác nhau, vừa chồng chéo, vừa không đồng bộ. Việc chậm trễ xử lý tài sản bảo đảm tiền vay cũng đồng nghĩa với chất lượng tài sản ngày càng giảm, nợ xấu của tổ chức tín dụng không giảm mà có nguy cơ tăng lên. Để giải quyết những vướng mắc pháp lý về xử lý tài sản đảm bảo tiền vay, liên bộ: Ngân hàng Nhà nước, Bộ tư pháp đang tiến hành hoàn thiện thông tư liên tịch về xử lý tài sản đảm bảo. Tuy nhiên triển khai hoàn thiện thì đang còn vô vàn những vấn đề vướng mắc đặt ra.

Đầu tiên là một số nội dung về nguyên tắc xử lý tài sản đảm bảo tiền vay, thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản, thủ tục xử lý tài sản đảm bảo là quyền đòi nợ… đang gặp vướng bởi các quy định pháp lý khác nhau. 

Bộ Luật dân sự quy định quyền đòi nợ như một trong số các quyền tài sản có thể dùng đảm bảo thực hiên nghĩa vụ dân sự. Như vậy quyền đòi nợ còn là đối tượng của giao dịch đảm bảo và quyền này được phép mua bán, chuyển nhượng. Song các quy định pháp luật hiện hành không đưa ra một định nghĩa, một khái niệm cụ thể, rõ nghĩa, dễ hiểu về quyền đòi nợ. Nhìn chung các quy định pháp luật hiện hành chưa thực sự tạo ra một cơ sở pháp lý đầy đủ, hiệu quả, đồng bộ cho việc xác lập và thế chấp quyền đòi nợ, mà hiện nay phần đông là các tổ chức tín dụng cho khách hàng vay vốn.

Tại Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch đảm bảo có đề cập đến hợp đồng thế chấp quyền đòi nợ, cũng được thực hiện như các giao dịch đảm bảo mang tính chất đối vật khác. Việc đăng lý hợp đồng thế chấp quyền đòi nợ bảo đảm quyền lợi cho bên nhận thế chấp tài sản khi xác định thứ tự ưu tiên thanh toán của chủ nợ đối với tài sản của bên nợ khi phải xử lý tài sản thu hồi nợ.

Nhận thức và quan điểm của các tổ chức tín dụng là, người cho vay và chấp nhận tài sản đảm bảo tiền vay cho rằng, việc nhận tài sản đảm bảo là quyền đòi nợ, đặc biệt là quyền đòi nợ hình thành trong tương lai đối với các ngân hàng thương mại, thực chất là hình thức cho vay tín chấp. Do đó, đối tượng được thế chấp vay vốn bằng quyền đòi nợ không nhiều và có sự chọn lọc. Tuy nhiên, quyền đòi nợ trong giao dịch của các tổ chức tín dụng đối với khách hàng được dùng với cái tên “tín chấp” nên không thể áp dụng một số quy định pháp luật về quyền đòi nợ. Đây chính là một điểm khó cho các tổ chức tín dụng.

Trong thực tiễn, việc xử lý tài sản bảo đảm bằng vật chất vốn đã rất khó cho các tổ chức tín dụng, việc thế chấp bằng quyền đòi nơ còn khó hơn. Cơ quan quản lý đăng ký giao dịch bảo đảm chỉ có tác dụng hỗ trợ về mặt pháp lý khi phát sinh việc xử lý tài sản bảo đảm, như: yêu cầu các bên cung cấp thông tin về tài sản bảo đảm, phát mại tài sản bảo đảm. Trên thực tế, vẫn có trường hợp một tài sản bảo đảm được thế chấp cùng lúc tại nhiều tổ chức tín dụng khác nhau, với thời hạn vay dài ngắn khác nhau. Trường hợp một tổ chức tín dụng cần phát mại tài sản bảo đảm để thu hồi nợ, phải thông báo đến cơ quan quản lý giao dịch bảo đảm để thông báo cho các chủ nợ cùng biết. Việc xây dựng thông tư liên bộ về hỗ trợ xử lý tài sản bảo đảm đã được thực hiện, nhưng điểm khó nhất trong xử lý tài sản bảo đảm là khó có thể đưa ra đưa ra vấn đề cưỡng chế tài sản bảo đảm.

Theo các quy định pháp luật hiện hành thì muốn cưỡng chế tài sản phải có bản án, có quyết định của tòa án nên chủ nợ muốn cưỡng chế phải kiện ra tòa để có bản án. Theo đó, tổ chức tín dụng muốn tiến hành xiết nợ, phát mại tài sản phải khởi kiện khách hàng ra toà kinh tế, tòa dân sự. Việc toà án xử là vấn đề nan giải cả về thời gian và chuẩn bị hồ sơ, tài liệu, chưa kể khi mở phiên tòa rồi nhưng người vay cố tình trây ỳ, viện cớ ốm, không đến dự, toà hoãn xử và để chờ đợi xử tiếp lần sau thì không biết đến bao giờ. 

Chưa hết, tòa xử xong rồi còn phải chờ bản án có hiệu lực, chờ đợi sự sẵn sàng triển khai của cơ quan thi hành án. Tất cả nhưng vấn đề đó kéo dài hàng năm, tài sản xuống cấp, chi phí trông coi, bảo vệ và quản lý tài sản ngày càng gia tăng.Chính do vướng mắc đó, nên việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay hiện nay vẫn chủ yếu dựa trên cơ sở tổ chức tín dụng phải chủ động tìm mọi cách thỏa thuận với khách hàng, cố gắng thuyết phục người vay để tự xử lý tài sản, tự mình bán tài sản,… mà không muốn khởi kiện ra tòa do thủ tục rườm rà, phát sinh nhiều chi phí, tốn kém thời gian. 

Từ thực tiễn tại Việt Nam hiện nay, các chuyên gia tư vấn pháp lý khuyến nghị nên liên hệ và tham khảo kinh nghiệm quốc tế về vấn đề này. Tại Mỹ và một số nước khác, nếu con nợ không thể trả nợ được vốn vay, họ sẽ phải ra khỏi ngôi nhà mà mình đã thế chấp ngay lập tức, chứ ngân hàng không phải mất nhiều thời gian như ở Việt Nam. Ngân hàng muốn bán tài sản bảo đảm tiền vay mà khách hàng đã thế chấp trong trường hợp không trả được nợ, thì phải qua tới 3 cấp tòa án và nhiều thủ tục là không hợp lý. Hiện nay, nợ xấu của các tổ chức tín dụng vẫn đang có xu hướng gia tăng nhưng việc xử xử lý, bán tài sản thế chấp đang bế tắc. Nếu không có chính sách mang tính thị trường hơn trong việc này thì nợ xấu không bao giờ được giải quyết một cách nhanh chóng. 

Một giải pháp khác cần được tính đến là không chỉ chú tâm, tập trung vào xử lý tài sản, phát mại bán tài sảm bảo đảm tiền vay, mà Việt Nam nên làm theo cách các ngân hàng ở Australia, Đức đang thực hiện, theo đó ngân hàng chấp nhận bơm thêm tiền cho chủ đầu tư xây hoàn thiện, với điều kiện họ trả một phần khoản vay cũ, khoảng 70%. Nếu không làm vậy, giá trị các khoản nợ xấu sẽ giảm xuống qua thời gian trong khi họ tin rằng, nếu chỉ cố đầu tư thêm, con nợ sẽ trả được và sẽ có một tài sản sinh lời trong tương lai. Đây là một phương án cần tính đến trong bối cảnh nợ xấu lĩnh vực bất động sản khá lớn và tài sản đảm bảo tiền vay chủ yếu là bất động sản, trong đó có các dự án bất động sản đang thi công dở dang. Đương nhiên để “ bơm thêm vốn” cho dự án nào, cần phải có chọn lọc. Chủ trương các ngân hàng thương mại giành 30.000 tỷ đồng cho khách hàng vay ưu đãi mua nhà, có lẽ là một trong số các hướng nói trên.