Giải pháp nào phát triển thị trường BĐS?

Tăng cường vai trò quản lý của Nhà nước trong khai thác và sử dụng có hiệu quả nguồn lực đất đai là một trong những giải pháp được Bộ Xây dựng đưa ra nhằm kiểm soát, điều tiết thị trường BĐS phát triển bền vững.

Như vậy, hình thức đấu giá quyền sử dụng đất để điều tiết thị trường và tăng nguồn thu cho ngân sách sẽ được đẩy mạnh. Nhà nước thống nhất quản lý việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Có cơ chế đảm bảo chênh lệch địa đô về đất phải được thu về ngân sách Nhà nước để đầu tư lại cho mục đích công cộng, lợi ích cộng đồng. Đồng thời, sử dụng nguồn thu từ tiền sử dụng đất một cách hợp lý, dành một tỷ lệ nhất định tiền sử dụng đất thu được để hỗ trợ việc chủ động điều tiết thị trường đất đai, đầu tư hạ tầng kỹ thuật làm tăng giá trị sử dụng đất, phục vụ mục tiêu công ích, hỗ trợ tái định cư, đào tạo nghề, tạo công ăn việc làm cho người sử dụng đất bị thu hồi, đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, việc xây dựng chính sách tài chính đất đai phù hợp sẽ khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm, bảo vệ môi trường, khuyến khích đầu tư các ngành nghề sử dụng ít đất nhưng tạo giá trị gia tăng cao, sử dụng nhiều lao động. Tuy nhiên, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cũng phải đẩy nhanh tiến độ; đồng thời tiếp tục đẩy mạnh việc sắp xếp lại, xử lý nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước nhằm khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả trong khu vực Nhà nước.

Bởi vậy, trong dự thảo Chiến lược phát triển thị trường BĐS vừa được Bộ Xây dựng trình Chính phủ cũng khẳng định phải đổi mới công tác lập quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội, quy hoạch phát triển ngành và quy hoạch phát triển đô thị, nông thôn. Đây là những yếu tố bảo đảm cho thị trường BĐS phát triển theo quy hoạch, có kế hoạch, khắc phục tình trạng phát triển đô thị, BĐS một cách tự phát.

Trên cơ sở quy hoạch xây dựng, yêu cầu các cấp chính quyền phải xây dựng kế hoạch phát triển đô thị và điểm dân cư nông thôn dài hạn, trung hạn và hàng năm, phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế – xã hội, đặc biệt là phù hợp với khả năng huy động nguồn lực, để làm cơ sở cho phép triển khai các dự án BĐS.

Các dự án phát triển đô thị, nhà ở, BĐS phải đồng bộ với các công trình hạ tầng xã hội, phù hợp với quy hoạch và theo kế hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Đặc biệt, thực hiện công khai quy hoạch chi tiết và kế hoạch phát triển đô thị, điểm dân cư nông thôn để các nhà đầu tư và người dân dễ dàng tiếp cận thông tin; đồng thời cải cách thủ tục hành chính trong công tác điều chỉnh mục đích sử dụng đất theo hướng đơn giản và công khai minh bạch.

Những bất cập của thị trường BĐS giai đoạn trước chính là mất cân đối cơ cấu hàng hóa. Bởi vậy, tái cơ cấu thị trường BĐS sẽ tập trung vào phát triển đa dạng các loại hàng hoá, nhất là nhà ở cho phù hợp với nhu cầu của thị trường, khắc phục lệch pha cung – cầu, chủ động bình ổn thị trường, đồng thời góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế và đảm bảo an sinh xã hội

Để đạt được mục tiêu này, Bộ Xây dựng khẳng định phải nâng cao chất lượng công tác dự báo nhu cầu về BĐS thiết yếu như nhà ở đô thị, khu dịch vụ thương mại, văn phòng cho thuê, nhà xưởng cho sản xuất kinh doanh… Xây dựng kế hoạch phát triển BĐS thông qua các chương trình cụ thể như chương trình phát triển nhà ở, chương trình phát triển công nghiệp, dịch vụ, thương mại. Quy định về cơ cấu các loại nhà ở, đa dạng các loại hình sản phẩm ngay từ khâu quy hoạch, phê duyệt dự án để bảo đảm thị trường phát triển cân đối giữa cung và cầu cũng như khả năng thanh toán.

Trong vòng 1 năm qua, Bộ Xây dựng đã phối hợp các địa phương trên toàn quốc rà soát các dự án kinh doanh BĐS đang triển khai, các dự án đã giao nhưng chậm triển khai để phân loại những dự án được tiếp tục triển khai, dự án cần tạm dừng, các dự án cần điều chỉnh cơ cấu cho phù hợp với nhu cầu của thị trường, phù hợp kế hoạch phát triển từng loại BĐS của từng địa phương.

Mong muốn của các doanh nghiệp BĐS là tạo môi trường đầu tư bình đẳng giữa các doanh nghiệp, các thành phần kinh tế tham gia thị trường. Bộ Xây dựng đề xuất việc quy định tất cả các địa phương phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư nhằm minh bạch hoá, tạo sự công bằng và chọn được những chủ đầu tư đủ năng lực để thực hiện dự án. Cùng đó là cải tiến trình tự, thủ tục chuẩn bị đầu tư, phê duyệt dự án để rút ngắn thời gian đầu tư.

Nguồn cung hàng hóa BĐS sẽ do nhà nước điều tiết thông qua quy hoạch phát triển, quy hoạch xây dựng đô thị, đặc biệt là nguồn cung đất đai cho thị trường BĐS sơ cấp thông qua việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Do đó, giá bất BĐS cũng được điều tiết cho phù hợp với điều kiện kinh tế – xã hội của đất nước trong từng thời kỳ, thông qua việc định giá đất, ban hành các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến BĐS. Nhà nước cũng chủ động cung cấp và có chính sách ưu đãi, khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở xã hội cho các đối tượng xã hội, đối tượng có thu nhập thấp để bảo đảm an sinh xã hội.

Thống kê cho thấy, thị trường BĐS cũng đã thu hút một số lượng lớn vốn đầu tư nước ngoài, tính đến ngày 31-12-2013 đã có 407 dự án đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực BĐS được cấp phép với tổng vốn đầu tư 49,03 tỷ USD. Đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực này chiếm khoảng 21% tổng vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam.

Nhu cầu vốn đổ vào BĐS rất lớn bởi vậy việc hình thành và tạo điều kiện để các định chế tài chính phát triển nhằm thu hút các nguồn vốn cho thị trường là rất cần thiết. Chính sách tín dụng cũng cần điều chỉnh linh hoạt để tạo điều kiện về vốn cho các chủ thể tham gia thị trường BĐS. Bởi vậy, việc bổ sung hành lang pháp lý và tổ chức triển khai việc hình thành các định chế tài chính phi ngân hàng như: quỹ đầu tư BĐS, quỹ tín thác BĐS (REIT), quỹ tiết kiệm nhà ở… cần sớm thực hiện.

Nghiên cứu bổ sung cơ chế cho phép đưa BĐS đáp ứng danh mục để hình thành quỹ đầu tư BĐS. Đồng thời, nghiên cứu xây dựng thị trường thế chấp thứ cấp (tái thế chấp) BĐS có sự hỗ trợ và kiểm soát của Nhà nước để tăng tính thanh khoản cho các ngân hàng; thành lập cơ quan tái cho vay thế chấp nhà ở làm công cụ để Chính phủ điều tiết và thúc đẩy phát triển hệ thống tài chính nhà ở tại Việt Nam.

Theo Bộ Xây dựng, cần có cơ chế, chính sách tín dụng linh hoạt tạo hành lang pháp lý để các ngân hàng thương mại có thể huy động được các nguồn vốn trung và dài hạn với lãi suất ổn định để cung cấp tín dụng cho thị trường BĐS và hỗ trợ cho các đối tượng có thu nhập trung bình, ổn định có khả năng mua nhà ở.

Về phía các ngân hàng cũng cần nghiên cứu, xây dựng và hoàn thiện quy trình về tín dụng BĐS, có nhiều sản phẩm tín dụng đa dạng, phù hợp với đặc điểm của từng loại hình BĐS, nhất là nhà ở; xây dựng cơ chế giám sát chặt chẽ, quy định tỷ lệ an toàn giữa dư nợ BĐS với tổng dư nợ của hệ thống ngân hàng, tỷ lệ nợ xấu, tỷ lệ cho vay với số huy động để đảm bảo an toàn trong hoạt động tín dụng, tránh hiện tượng “bong bóng” BĐS. 

Cùng đó, chính sách thuế, phí và lệ phí liên quan đến lĩnh vực này cũng cần hoàn thiện để khuyến khích sử dụng có hiệu quả BĐS, khuyến khích giao dịch chính thức trên thị trường, hạn chế đầu cơ, trốn lậu thuế cũng như tăng nguồn thu cho nhà nước.