Nhìn rõ nguyên nhân, chủ động giải pháp cho bất động sản Việt Nam

Thứ nhất, hệ thống pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản, từ công tác đầu tư xây dựng, giao dịch bất động sản đến quản lý sử dụng bất động sản chậm được hoàn thiện, còn chồng chéo. Nhiều vấn đề phát sinh từ thực tiễn, bất cập của cơ chế chính sách nhưng chưa được bổ sung, sửa đổi kịp thời dẫn đến thị trường bất động sản chưa được quản lý và kiểm soát một cách hiệu quả. 

Thứ hai, việc phát triển bất động sản không theo quy hoạch, không có kế hoạch, không căn cứ vào nhu cầu của thị trường và nguồn lực thực hiện. Công tác quản lý phát triển đô thị còn bất cập. Bên cạnh đó, chất lượng lập và thực hiện quy hoạch chưa đáp ứng yêu cầu thực tế, các quy hoạch chuyên ngành chưa phủ kín và không đồng bộ. Việc cấp phép đầu tư các dự án chưa theo quy hoạch, thường do nhà đầu tư đề xuất rồi mới quy hoạch.

Thứ ba, chính sách phát triển thị trường bất động sản chưa thật sự phù hợp, vai trò của Nhà nước trong kiểm soát và điều tiết thị trường bất động sản thông qua thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp chưa hiệu quả. Chính sách tài chính đất đai thời gian qua còn thiếu nhất quán, chưa rõ ràng. Thêm vào đó, việc quy định thu tiền sử dụng đất một lần đối với hầu hết các loại dự án bất động sản như hiện nay đã tạo gánh nặng về vốn đối với chủ đầu tư cũng như người dân, đồng thời chưa tạo được nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách. 

Thứ tư, hệ thống các định chế tài chính bất động sản chưa được hoàn thiện, thiếu nguồn vốn trung và dài hạn cho thị trường bất động sản; chính sách tín dụng bất động sản không ổn định, gây khó khăn cho các nhà đầu tư, cũng như người dân. Nguồn vốn cho đầu tư bất động sản chủ yếu từ ngân hàng và huy động của người dân có nhu cầu. Chính sách tín dụng cho bất động sản không ổn định và rõ ràng, tỷ lệ dư nợ tín dụng bất động sản trên tổng dư nợ của tổ chức tín dụng vẫn còn bị hạn chế do phải đảm bảo an toàn hệ thống, lãi suất thay đổi nhiều lần trong thời gian ngắn gây khó khăn cho doanh nghiệp. 

Thứ năm, chính sách thuế, phí liên quan đến bất động sản chưa thực sự là công cụ góp phần công khai, minh bạch và điều tiết thị trường, hạn chế đầu cơ; phương pháp tính thuế và thủ tục nộp thuế có điểm còn chưa thực sự tạo thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp, dễ thất thu thuế. 

Thứ sáu, năng lực các chủ thể của thị trường bất động sản, kể cả về năng lực chuyên môn cũng như năng lực tài chính còn nhiều hạn chế, hoạt động thiếu chuyên nghiệp, đầu tư theo phong trào, thậm chí có không ít doanh nghiệp kinh doanh theo kiểu chụp giật, lừa đảo làm mất lòng tin của xã hội đối với thị trường.

Thứ bảy, đa số các nhà đầu tư mới chú trọng đến các sản phẩm có lợi nhuận cao mà chưa quan tâm đến các sản phẩm phù hợp với nhiều đối tượng, đặc biệt là các đối tượng có thu nhập thấp. Trong khi nhà nước cũng chưa có chính sách phù hợp khuyến khích các doanh nghiệp phát triển đa dạng các sản phẩm phù hợp với nhu cầu và khả năng chi trả của đại bộ phận dân cư, dẫn đến tình trạng lệch pha cung – cầu, thị trường dư thừa nhà ở cao cấp, thiếu nhà ở bình dân và nhà ở xã hội.

Thứ tám, các thị trường khác có tính chất hỗ trợ, kết hợp với thị trường bất động sản như: thị trường vốn, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường xây dựng, thị trường lao động phát triển chưa đồng bộ, chưa tương thích với thị trường bất động sản, vì vậy chưa hỗ trợ cho thị trường bất động sản phát triển một cách ổn định. 

Thứ chín, hệ thống thông tin, dự báo về thị trường bất động sản không thống nhất, thiếu tin cậy gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nước, cũng như bảo đảm tính công khai, minh bạch của thị trường bất động sản. Chưa có hệ thống theo dõi thống kê tình hình thị trường bất động sản, hệ thống quản lý và thống kê dữ liệu về sở hữu bất động sản, giao dịch bất động sản đồng bộ từ Trung ương đến địa phương, gây khó khăn cho công tác chỉ đạo, điều hành, đề xuất giải pháp để điều chỉnh cũng như định hướng thị trường bất động sản.

Thứ mười, công tác quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản còn nhiều bất cập, chưa phát huy được vai trò của nhà nước trong việc định hướng, điều tiết vĩ mô và kiểm soát hoạt động của thị trường bảo đảm thị trường bất động sản hoạt động một cách ổn định, lành mạnh. Công tác thanh tra, kiểm tra xử lý vi phạm trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản, quản lý sử dụng đất đai, giao dịch bất động sản chưa được thường xuyên, liên tục. Thủ tục hành chính liên quan đến thị trường bất động sản như thủ tục đầu tư, giao đất, hoạt động xây dựng, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất… còn phức tạp, kéo dài làm ảnh hưởng chung đến thị trường bất động sản.

Một là, hoàn thiện hệ thống pháp luật nhằm thúc đẩy và quản lý thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững và lành mạnh. Trong đó có đề xuất thống nhất hệ thống đăng ký sở hữu bất động sản, đăng ký quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản trên đất một cách khoa học, đơn giản về thủ tục, tin học hóa hệ thống đăng ký để người dân tự nguyện đăng ký, được Nhà nước bảo hộ và dễ dàng thực hiện các quyền đối với tài sản theo quy định của pháp luật.

Hai là, về công tác quy hoạch, Bộ này đề xuất đổi mới công tác lập quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội, quy hoạch phát triển ngành và quy hoạch phát triển đô thị, nông thôn, bảo đảm thị trường bất động sản phát triển theo quy hoạch, có kế hoạch, khắc phục tình trạng phát triển đô thị, bất động sản một cách tự phát. Do đó, một trong các yêu cầu là các dự án phát triển đô thị, nhà ở, bất động sản phải đồng bộ với các công trình hạ tầng xã hội, phù hợp với quy hoạch và theo kế hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Đồng thời, công khai quy hoạch chi tiết và kế hoạch phát triển đô thị, điểm dân cư nông thôn để các nhà đầu tư và người dân dễ dàng tiếp cận thông tin…

Ba là, tăng cường vai trò quản lý của Nhà nước trong khai thác và sử dụng có hiệu quả nguồn lực đất đai nhằm kiểm soát, điều tiết thị trường bất động sản phát triển bền vững. Trong giải pháp này, sẽ đẩy mạnh hình thức đấu giá quyền sử dụng đất để điều tiết thị trường và tăng nguồn thu cho ngân sách. Nhà nước thống nhất quản lý việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Bốn là, tái cơ cấu thị trường bất động sản, phát triển đa dạng các loại hàng hoá bất động sản, nhất là nhà ở cho phù hợp với nhu cầu của thị trường, khắc phục lệch pha cung – cầu hàng hoá trên thị trường bất động sản, chủ động bình ổn thị trường, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế và đảm bảo an sinh xã hội. Trong đó, có quy định tất cả các địa phương phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư nhằm minh bạch hoá và tạo sự công bằng và chọn được những chủ đầu tư đủ năng lực để thực hiện dự án; Quy định về cơ cấu các loại nhà ở, đa dạng các loại hình sản phẩm ngay từ khâu quy hoạch, phê duyệt dự án.

Năm là, hình thành và tạo điều kiện để các định chế tài chính phát triển nhằm thu hút các nguồn vốn cho thị trường bất động sản, điều chỉnh chính sách tín dụng linh hoạt để tạo điều kiện về vốn cho các chủ thể tham gia thị trường bất động sản. Trong đó, có cơ chế, chính sách tín dụng linh hoạt tạo hành lang pháp lý để các ngân hàng thương mại có thể huy động được các nguồn vốn trung và dài hạn với lãi suất ổn định để cung cấp tín dụng cho thị trường bất động sản, đồng thời hỗ trợ cho các đối tượng có thu nhập trung bình, ổn định có khả năng mua nhà ở.

Sáu là, hoàn thiện chính sách thuế, phí và lệ phí liên quan tới bất động sản để khuyến khích sử dụng có hiệu quả bất động sản, giao dịch chính thức trên thị trường, hạn chế đầu cơ, trốn lậu thuế cũng như tăng nguồn thu cho Nhà nước. Điều này được thực hiện trên cơ sở phải sửa đổi, bổ sung Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp; sửa đổi, bổ sung Luật Thuế thu nhập cá nhân, quy định về lệ phí trước bạ liên quan tới bất động sản.

Bảy là, hoàn thiện cơ cấu, tổ chức và nâng cao năng lực các chủ thể tham gia thị trường bất động sản để bảo đảm thị trường bất động sản hoạt động một cách lành mạnh và chuyên nghiệp. Trong đó, khuyến khích các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào lĩnh vực bất động sản cao cấp như khách sạn hạng cao cấp, các khu nghỉ dưỡng cao cấp, căn hộ cao cấp và hạ tầng các khu công nghiệp cần vốn đầu tư lớn cũng như các khu đô thị lớn mang tính đặc thù.

Tám là, xây dựng hệ thống thông tin, dự báo về thị trường bất động sản thống nhất, tin cậy từ Trung ương đến địa phương làm cơ sở cho hoạch định chính sách, quản lý thị trường bất động sản; thực hiện cung cấp thông tin, bảo đảm thị trường bất động sản hoạt động một cách công khai, minh bạch. Trong đó, quy định trách nhiệm cung cấp thông tin về dự án bất động sản, tiến độ thực hiện, tình hình giao dịch của các chủ đầu tư, các sàn giao dịch bất động sản… 

Chín là, nâng cao hiệu lực, hiệu quả công tác quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản. Trong đó, đáng lưu ý là có yêu cầu về công khai các thủ tục dịch vụ công liên quan đến việc đăng ký, xác lập quyền sở hữu, chuyển dịch sở hữu, mua bán bất động sản, sao lục hồ sơ bất động sản, giao đất, cho thuê đất; Thực hiện triệt để cơ chế “một cửa” trong các thủ tục hành chính liên quan đến công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng, chuyển dịch sở hữu, thế chấp, giải chấp bất động sản.