10 nguyên nhân khiến thị trường bất động sản yếu kém, bất cập

Tình trạng phát triển bất động sản tự phát, theo phong trào diễn ra phổ biến

Theo Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản mới hình thành nên phát triển còn thiếu ổn định, khi phát triển quá nóng, lúc đóng băng không có giao dịch. Tình trạng phát triển bất động sản tự phát, theo phong trào còn phổ biến; nhiều dự án chậm hoàn thành hoặc không đủ điều kiện hạ tầng để đưa vào sử dụng bị bỏ hoang, gây lãng phí nguồn lực của xã hội; tồn kho bất động sản lớn, phát sinh nợ xấu ảnh hưởng đến ổn định kinh tế vĩ mô và an sinh xã hội.

Trước tình trạng trên, Bộ Xây dựng đã chỉ ra 10 nguyên nhân: Thứ nhất, hệ thống pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản, từ công tác đầu tư xây dựng, giao dịch bất động sản đến quản lý sử dụng bất động sản chậm được hoàn thiện, còn chồng chéo; nhiều vấn đề phát sinh từ thực tiễn, bất cập của cơ chế chính sách nhưng chưa được bổ sung, sửa đổi kịp thời dẫn đến thị trường bất động sản chưa được quản lý và kiểm soát một cách hiệu quả. 

Theo Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản liên quan đến nhiều lĩnh vực do nhiều Bộ, ngành phụ trách. Quy định về thủ tục đầu tư, quản lý thị trường bất động sản được quy định ở nhiều văn bản quy phạm pháp luật khác nhau, vì vậy vẫn còn chồng chéo, thậm chí mâu thuẫn. Cơ chế, chính sách, nhất là chính sách tài chính đất đai, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư có nhiều lần thay đổi và thiếu nhất quán, chưa rõ ràng, vì vậy chưa tạo hành lang pháp lý ổn định, áp dụng vào thực tế còn nhiều bất cập, gây khó khăn trong việc triển khai thực hiện. 

Thứ hai, việc phát triển bất động sản không theo quy hoạch, không có kế hoạch, không căn cứ vào nhu cầu của thị trường và nguồn lực thực hiện. Công tác quản lý phát triển đô thị còn bất cập; nhiều địa phương mới chỉ quan tâm đến việc mở rộng quy mô mà không tập trung nâng cao chất lượng đô thị, đồng thời do quá chú trọng vào việc thu hút đầu tư nên quá dễ dãi trong việc cấp phép đầu tư các dự án bất động sản.

Thứ ba, chính sách phát triển thị trường bất động sản chưa thật sự phù hợp, vai trò của Nhà nước trong kiểm soát và điều tiết thị trường bất động sản thông qua thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp chưa hiệu quả.

Bộ Xây dựng cho rằng, chính sách tài chính đất đai thời gian qua còn thiếu nhất quán, chưa rõ ràng nên chưa tạo được hành lang pháp lý ổn định để nhà đầu tư chủ động trong việc xây dựng phương án đầu tư và quyết định đầu tư. Việc xác định tiền sử dụng đất phải nộp theo giá thị trường đối với từng dự án được định giá riêng là rất khó và thiếu tính khả thi; việc quy định thu tiền sử dụng đất một lần đối với hầu hết các loại dự án bất động sản như hiện nay đã tạo gánh nặng về vốn đối với chủ đầu tư cũng như người dân, đồng thời chưa tạo được nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách.

Thứ 4, hệ thống các định chế tài chính bất động sản chưa được hoàn thiện, thiếu nguồn vốn trung và dài hạn cho thị trường bất động sản; chính sách tín dụng bất động sản không ổn định, gây khó khăn cho các nhà đầu tư, cũng như người dân. 

Nguồn vốn cho đầu tư bất động sản chủ yếu từ ngân hàng và huy động của người dân có nhu cầu. Thị trường thiếu các định chế phi ngân hàng hỗ trợ như quỹ tín thác bất động sản, quỹ đầu tư bất động sản, vì vậy thiếu nguồn vốn trung và dài hạn cho thị trường bất động sản. Chính sách tín dụng cũng chưa quan tâm đúng mức đối với người mua nhà, chưa tạo điều kiện cho các đối tượng có khó khăn về nhà ở tiếp cận nguồn vốn vay từ các ngân hàng (về lãi suất, thời hạn vay, thủ tục và thế chấp), thủ tục vay vốn còn rườm rà, phức tạp dẫn đến hạn chế tính thanh khoản của ngân hàng và sự tiếp cận nguồn vốn đối với khách hàng. 

Thứ năm, chính sách thuế, phí liên quan đến bất động sản chưa thực sự là công cụ góp phần công khai, minh bạch và điều tiết thị trường, hạn chế đầu cơ; phương pháp tính thuế và thủ tục nộp thuế có điểm còn chưa thực sự tạo thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp, dễ thất thu thuế. 

Thứ sáu, năng lực các chủ thể của thị trường bất động sản, kể cả về năng lực chuyên môn cũng như năng lực tài chính còn nhiều hạn chế, hoạt động thiếu chuyên nghiệp, đầu tư theo phong trào, thậm chí có không ít doanh nghiệp kinh doanh theo kiểu chụp giật, lừa đảo làm mất lòng tin của xã hội đối với thị trường.

Số lượng doanh nghiệp tham gia vào thị trường bất động sản rất lớn nhưng năng lực tài chính và kinh nghiệm còn nhiều hạn chế. Vốn đầu tư của doanh nghiệp chủ yếu là vay ngân hàng và huy động của người dân. Đại đa số các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có quy mô nhỏ, năng lực tài chính yếu, hoạt động thiếu chuyên nghiệp, đầu tư dàn trải, thiếu định hướng phát triển và chiến lược kinh doanh, đầu tư theo phong trào, khi thị trường khó khăn thì dễ bị thua lỗ, phá sản, vừa làm thị trường mất cân đối, vừa gây giảm sút niềm tin của người dân đối với thị trường.

Nhiều dự án chậm hoàn thành hoặc không đủ điều kiện hạ tầng để đưa vào sử dụng gây lãng phí nguồn lực của xã hội

Thứ 7, đa số các nhà đầu tư mới chú trọng đến các sản phẩm có lợi nhuận cao mà chưa quan tâm đến các sản phẩm phù hợp với nhiều đối tượng, đặc biệt là các đối tượng có thu nhập thấp, trong khi nhà nước cũng chưa có chính sách phù hợp khuyến khích các doanh nghiệp phát triển đa dạng các sản phẩm phù hợp với nhu cầu và khả năng chi trả của đại bộ phận dân cư, dẫn đến tình trạng lệch pha cung-cầu, thị trường dư thừa nhà ở cao cấp, thiếu nhà ở bình dân và nhà ở xã hội.

Thứ tám, các thị trường khác có tính chất hỗ trợ, kết hợp với thị trường bất động sản như: thị trường vốn, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường xây dựng, thị trường lao động phát triển chưa đồng bộ, chưa tương thích với thị trường bất động sản

Thứ chín, hệ thống thông tin, dự báo về thị trường bất động sản không thống nhất, thiếu tin cậy gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nước, cũng như bảo đảm tính công khai, minh bạch của thị trường bất động sản

Thứ mười, công tác quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản còn nhiều bất cập, chưa phát huy được vai trò của nhà nước trong việc định hướng, điều tiết vĩ mô và kiểm soát hoạt động của thị trường bảo đảm thị trường bất động sản hoạt động một cách ổn định, lành mạnh.

Bộ Xây dựng kiến nghị, trong thời gian tới Bộ sẽ tiếp tục rà soát những quy định còn chồng chéo, những quy định không còn phù hợp với thực tế, hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến phát triển và quản lý thị trường bất động sản nhằm thúc đẩy thị trường phát triển ổn định, bền vững và lành mạnh.