Mặt bằng phân phối kinh doanh: Bên xây, bên kiếm

Dù diện tích sàn thương mại cung cấp cho thị trường bán lẻ, đặc biệt là cho kênh phân phối hiện đại, tăng mạnh trong những năm gần đây nhưng vẫn chưa thể đáp ứng được nhu cầu mở rộng hệ thống phân phối của các hệ thống siêu thị. Trong khi nguồn cung luôn dồi dào thì các nhà đầu tư siêu thị vẫn chật vật đi tìm mặt bằng để phát triển mạng lưới.

Theo thống kê của các công ty tư vấn dịch vụ bất động sản, năm 2011, tại TP.HCM đã có hơn 400.000m2 sàn thương mại cung cấp cho thị trường. Năm nay, dự kiến nguồn cung bất động sản bán lẻ cũng sẽ tăng mạnh, đặc biệt là vào thời điểm cuối năm.

Thế nhưng, điều đáng buồn là dù nguồn cung khá dồi dào nhưng các nhà đầu tư siêu thị vẫn rất khó khăn khi tìm kiếm mặt bằng kinh doanh.

Bà Nguyễn Thị Tranh, Tổng giám đốc Công ty SCID, đơn vị chuyên tìm kiếm mặt bằng cho hệ thống siêu thị Co.opMart, cho rằng, một trong những khó khăn nhất của nhà phân phối là tìm mặt bằng kinh doanh tốt.

Theo phân tích của bà Tranh, hiện nay có rất nhiều khó khăn, bất cập khi tiếp cận quỹ đất xây dựng trung tâm thương mại và siêu thị. Nghị định 121/CP quy định: kinh doanh trung tâm thương mại và các dịch vụ khác, doanh nghiệp đều phải nhận giao đất theo giá thị trường.

Hiện nay, tuy bất động sản đang đóng băng nhưng giá đất, nhất là ở các thành phố lớn, vẫn chưa đúng với giá trị thực của nó. Để có quỹ đất đầu tư xây dựng, các doanh nghiệp phải vay vốn ngân hàng nhưng việc này thật sự không dễ.

Và dù có được vay thì doanh nghiệp cũng phải trả với lãi suất “cao ngất trời”. Điều này được ông Võ Văn Quyền, Vụ trưởng Vụ Thị trường trong nước, công nhận: “Phần lớn các tổ chức hệ thống phân phối hiện đại như cửa hàng tiện lợi, trung tâm thương mại, siêu thị không trực tiếp tiếp cận được đất đai từ Nhà nước, mà phải thông qua các nhà đầu tư khác. Chính vì vậy, khi hết hạn hợp đồng, doanh nghiệp phải đàm phán lại với nhà đầu tư và lại gặp khó”.

Trường hợp điển hình là việc đóng cửa siêu thị Fivimart. Do hết thời hạn thuê mặt bằng với chủ đầu tư, muốn ký hợp đồng mới, Fivimart phải trả với giá thuê tăng. Đây là một trong những nguyên nhân khiến nhà phân phối này quyết định đóng cửa mặt bằng Fivimart Phú Mỹ Hưng.

Mới đây nhất, tại buổi làm việc với Bộ Công Thương hồi giữa tháng 3, các doanh nghiệp bán lẻ Việt Nam đều kêu khó về chuyện mặt bằng. Chủ trương của các tỉnh là giao đất, không cho thuê đất và phải giao hết tiền một lần.

Song với tiềm lực về vốn còn hạn chế nên các doanh nghiệp rất khó khăn. 

Không chỉ có các doanh nghiệp trong nước, các nhà đầu tư nước ngoài cũng gặp không ít trở ngại trong việc tìm kiếm mặt bằng kinh doanh. Ông Pascal Billaud, Tổng giám đốc hệ thống siêu thị Big C, cho biết, mặt bằng bán lẻ là một trong những khó khăn nhất của nhà đầu tư này tại Việt Nam.

Hiện nay, các khu đất lớn đủ quy mô làm đại siêu thị tổng hợp ngày càng ít đi, giá bất động sản vẫn ở mức rất cao, nhất là tại các thành phố lớn. Vì vậy đã đẩy thời gian có lãi của một dự án siêu thị quá lâu so với mức cho phép.

“Điều này đã khiến hệ thống siêu thị Big C dù đang tăng tốc mở rộng mạng lưới, nhưng mở bao nhiêu điểm bán mới luôn là điều không thể nói trước. Tất cả tùy thuộc vào việc tìm kiếm mặt bằng. Nếu tìm được những vị trí tốt, chúng tôi sẽ triển khai, còn không thì không thể mạo hiểm”, ông Pascal Billaud giải thích.

Cùng nhận định này, ông Nguyễn Anh Đức, Phó tổng giám đốc Saigon Co.op, cho rằng, hiện thị trường bán lẻ đang có nhiều mặt bằng nhưng không thể triển khai bán lẻ được.

Hơn nữa, bong bóng bất động sản trong một thời gian dài đã làm cho thị trường bất động sản quá cao, nhiều nhà đầu tư không muốn phá giá nên không giảm.

Trong khi đó, các nhà bán lẻ lại muốn tối ưu hóa giá trị sử dụng mặt bằng bằng một mức giá thấp, giúp đem lại lợi nhuận và thời gian thu hồi vốn thuận lợi nhất cho họ. 

Báo cáo của nhà cung ứng dịch vụ về bất động sản Savills Việt Nam, bình quân giá cho thuê mặt bằng bán lẻ ở Việt Nam hiện nay khoảng 65 USD/m2. Tuy nhiên, tùy thuộc vào từng khu vực mà giá cho thuê thay đổi.

Hiện giá thuê mặt bằng bán lẻ trung bình tại các con đường mua sắm nổi tiếng nhất Sài Gòn như Đồng Khởi, Lê Lợi, Lê Thánh Tôn đang dao động ở mức 100 -150 USD/m2/tháng, thậm chí có nơi lên đến 200 USD/m2.

Các nhà kinh doanh siêu thị, cho rằng mức giá cho thuê như vậy là quá cao so với thực tế và doanh nghiệp rất khó để có được mặt bằng đẹp, diện tích rộng.

Tính toán của một nhà kinh doanh siêu thị có tiếng tại TP.HCM, để có lãi, giá thuê mặt bằng ở khu vực trung tâm phải không quá 20 USD/tháng/m2, ở xa trung tâm không quá 10 USD/tháng/m2.

Một siêu thị có diện tích 1.000m2 trở lên thì doanh thu mỗi ngày phải đạt 200 triệu đồng mới huề vốn. 

Theo Công ty Tư vấn bất động sản toàn cầu Knight Frank, trong vòng 5 năm tới, nguồn cung của thị trường bán lẻ tại TP.HCM sẽ trên 1.650.000m2, tăng gấp đôi so với hiện nay.

Trong đó, năm 2014, Parkson Group sẽ đưa vào hoạt động trung tâm kinh doanh mới với diện tích khoảng 30.000m2 tại Cantavil Premier; dự án Saigon Center tại đường Lê Lợi (giai đọan 2, 3) sẽ hoàn thành trong năm 2014 sẽ mang đến cho thị trường khoảng 50.000m2 mặt bằng bán lẻ… 

Tuy mặt bằng bán lẻ đang mạnh, nhưng tình trạng thiếu mặt bằng cho kênh siêu thị vẫn sẽ tái diễn trong thời gian tới. Đây là nỗi lo không chỉ của doanh nghiệp, mà cả của những nhà tư vấn hoạch định chiến lược phát triển ngành bán lẻ.

Và “không chỉ với các doanh nghiệp vừa và nhỏ khó khăn trong việc tìm kiếm địa điểm kinh doanh mới, mà cả các doanh nghiệp lớn, đầu ngành của ngành công nghiệp bán lẻ Việt Nam như Saigon Co.op, Hapro, Nguyễn Kim… cũng khó khăn”, bà Đinh Thị Mỹ Loan, Tổng thư ký Hiệp hội Các nhà bán lẻ Việt Nam, khẳng định.

Theo Công ty Tư vấn bất động sản toàn cầu Knight Frank, trong vòng 5 năm tới, nguồn cung của thị trường bán lẻ tại TP.HCM sẽ trên 1.650.000m2, tăng gấp đôi so với hiện nay. 

– Năm 2014, Parkson Group sẽ đưa vào hoạt động trung tâm kinh doanh mới với diện tích khoảng 30.000m2 tại Cantavil Premier; dự án Saigon Center tại đường Lê Lợi (giai đọan 2, 3) hoàn thành trong năm 2014 sẽ mang đến cho thị trường khoảng 50.000m2 mặt bằng bán lẻ… 

– Lotte Mart cũng đang đẩy mạnh chiến lược mở rộng sự hiện diện khi tuyên bố sẽ mở rộng hệ thống lên 60 TTTM (Lotte hiện đang sở hữu 2 TTTM tại quận 7 và quận 11) vào năm 2020, và phấn đấu đạt con số 100 trên phạm vi toàn quốc. Dự kiến số vốn đầu tư bình quân cho mỗi TTTM của Lotte Mart ở vào khoảng 20 – 40 triệu USD.

– Dairy Farm, nhà bán lẻ Hồng Kông đã đến TP.HCM (năm 2008) mới thành lập liên doanh với Công ty CP Đầu tư ACB Hà Nội mở siêu thị Giant tại Trung tâm thương mại Crescent Mall (quận 7, TP.HCM). Được biết, tổng vốn đầu tư được ghi trong giấy phép của liên doanh là 25 triệu USD nhưng chủ đầu tư chỉ mới đầu tư 5 triệu USD cho siêu thị đầu tiên ở quận 7. 

– Để phát triển 10 TTTM như kế hoạch đề ra, Aeon cũng đang tìm kiếm một số khu vực ngoại thành như: huyện Bình Chánh, quận Thủ Đức và quận 12. Trong khi đó, ở những khu vực lân cận, Aeon lại nhắm đến Khu đô thị The Canary (Bình Dương) và TP. Biên Hòa (Đồng Nai).