Khuyến nghị tích lũy DIG cho đầu tư dài hạn

Tổng công ty cổ phần Đầu tư phát triển xây dựng (mã: DIG) là một trong những công ty bất động sản có quỹ đất rất lớn tại các đô thị cấp 2 (Vũng Tàu, Đồng Nai, Vĩnh Phúc, Đà Lạt, Phú Quốc…) và được nhiều nhà đầu tư chú ý trong thời gian vừa qua. Tuy nhiên, dòng tiền hoạt động liên tục âm kể từ năm 2009 và vấn đề thanh khoản là những mối quan ngại lớn ở công ty này.

Theo bản báo cáo của Chứng khoán Rồng Việt, kết thúc năm tài chính 2013, tổng doanh thu Công ty mẹ đạt 555,2 tỷ đồng nhưng khoản giảm trừ doanh thu lên đến xấp xỉ 279 tỷ đồng, khiến doanh thu thuần chỉ đạt 276,4 tỷ đồng, tăng 127% so với năm 2012 và hoàn thành 67% kế hoạch. Khoản giảm trừ này chủ yếu liên quan đến hàng bán bị trả lại của mảng kinh doanh BĐS. Cụ thể, trong năm 2013, Công ty liên doanh Đại Phước K&D giải thể và trả lại cho DIG 34,4ha đất đã mua vào thời điểm góp vốn khiến DIG phải ghi nhận khoảng 277 tỷ đồng giảm trừ. Phần diện tích này sau đó được DIG bán cho đối tác mới là Taekwang, đồng thời thành lập liên doanh mới là Taekwang DIC với phần vốn góp của DIG là 10%. 

Về kết quả hợp nhất, doanh thu thuần đạt 753 tỷ đồng, giảm 2% và LNST đạt 54,4 tỷ đồng, tăng 125% so với năm 2012. Cơ cấu doanh thu có sự dịch chuyển mạnh giữa mảng kinh doanh BĐS và xây dựng.Theo đó, tỷ trọng đóng góp của mảng kinh doanh BĐS giảm từ 61% xuống 46% trong khi tỷ trọng đóng góp của mảng xây dựng tăng từ mức 16,6% lên 27,7% trong năm 2013. Năm 2013, hợp đồng xây dựng công trình bệnh viện đa khoa Bà Rịa đã mang lại mức tăng trưởng doanh thu đột biến cho hoạt động xây dựng với doanh thu đạt 208,4 tỷ đồng, tăng hơn 60% so với năm 2012. Tuy nhiên, do biên lợi nhuận gộp trong hợp đồng này khá thấp, lợi gộp của mảng xây dựng theo đó chỉ đạt 16 tỷ đồng, giảm 9,5% so với năm 2012.

Cuối năm 2013, liên bộ Xây dựng – Nội vụ đã ban hành Thông tư 20, có hiệu lực từ 5/1/2014, hướng dẫn một số nội dung thi hành của Nghị định 11 về quản lý đầu tư phát triển đô thị. Theo Thông tư 20, chủ đầu tư có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) cho cho người mua tự xây dựng nhà để ở, với điều kiện khu vực chuyển nhượng QSDĐ đã được đầu tư cơ sở hạ tầng thiết yếu và nằm trong khu vực được UBND cấp tỉnh cho phép bán đất nền. Sự ra đời của Thông tư 20 kỳ vọng sẽ đẩy nhanh hơn tiến độ thực hiện cũng như ghi nhận doanh thu một số dự án của DIG.

DIG có hai dự án đất nền đã bán nhưng chưa thể ghi nhận doanh thu là 62 nền biệt thự thuộc dự án An Sơn – Đà Lạt và phần 6ha đất thương phẩm trong dự án Đại Phước 98,3ha mà DIG dành để tự phát triển. Như vậy, với sự ra đời của Thông tư 20 và nếu được UBND tỉnh Lâm Đồng và Đồng Nai cho phép bán nền, DIG sẽ đủ điều kiện ghi nhận doanh thu và thu tiền tại hai dự án này trong năm 2014.

Đối với dự án Nam Vĩnh Yên – Giai đoạn 1 (189ha), diện tích đã đền bù là 130 ha, phần diện tích còn lại dự kiến sẽ tiếp tục được đền bù trong năm 2014.

Theo Chứng khoán Rồng Việt, tổng vốn đầu tư các dự án BĐS và đầu tư tài chính của DIG trong năm 2014 dự kiến khoảng 458 tỷ đồng. Nghĩa vụ nợ dài hạn đến hạn trả trong năm 2014 của DIG là xấp xỉ 583 tỷ đồng (bao gồm 350 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn vào tháng 9/2014). Như vậy, nhu cầu về dòng tiền trong năm 2014 của DIG vào khoảng 1.041 tỷ đồng. Trong khi đó, dự kiến năm 2014, các nguồn thu sẽ mang về cho DIG khoảng 508 tỷ đồng, bằng 49% nhu cầu vốn. Như vậy, để đủ tiền tài trợ cho kế hoạch đầu tư cũng như trả nợ vay trong năm 2014, DIG sẽ phải huy động thêm vốn từ nguồn vay nợ.

Hiện, DIG đang cân nhắc phương án phát hành 1.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp có bảo lãnh phát hành, thời hạn 5 năm. Lãi suất tối đa trong hai kỳ trả nợ đầu tiên là 13,5%, lãi suất các kỳ tiếp theo được tính bằng trung bình lãi suất tiền gửi kỳ hạn 12 tháng của 4 ngân hàng Vietcombank, Vietinbank, BIDV và VBARD cộng thêm biên độ 4%. Đây là phương án tối ưu dành cho DIG trong bối cảnh dòng tiền hoạt động của doanh nghiệp đã liên tục âm từ năm 2009 và dòng tiền thu về trong năm 2014 không đủ để doanh nghiệp vừa có thể trả nợ vay đồng thời phục vụ nhu cầu đầu tư.

Theo kế hoạch năm 2014, doanh thu từ hoạt động BĐS sẽ được ghi nhận ở một số dự án đã hoàn thành hoặc chờ hoàn thiện một số thủ tục pháp lý để đáp ứng điều kiện ghi nhận doanh thu. Trong đó, phần lớn doanh thu được đóng góp từ dự án An Sơn – Đà Lạt, dự án Nam Vĩnh Yên, dự án Khu trung tâm Chí Linh và một phần dự án Đại Phước 98,3ha. Ngoài ra, dự án Chung cư căn hộ cao cấp Thủy Tiên cũng sẽ bắt đầu đóng góp doanh thu cho DIG trong năm 2014. Mặc dù vậy, các chuyên gia kỳ vọng, điểm rơi về ghi nhận doanh thu và dòng tiền của dự án Thủy Tiên là vào năm 2015. Bên cạnh đó, với kế hoạch đầu tư năm 2014 tập trung vào các dự án Phoenix –căn hộ chung cư phân khúc trung bình, dự án Nam Vĩnh Yên và Đại Phước 98,3ha – phân khúc đất nền, có thể thấy DIG đang có những bước chuẩn bị để có sẵn nguồn cung đón đầu sự phục hồi của thị trường BĐS trong vài năm tới.

Năm 2014, công ty dự kiến sẽ phát hành 1.000 tỷ đồng trái phiếu để một phần tái cơ cấu các khoản nợ đến hạn. Phần còn lại của lượng trái phiếu phát hành sẽ được giải ngân cho các dự án BĐS thuộc phân khúc phù hợp thị hiếu người mua khi thị trường BĐS bước vào giai đoạn đầu của sự hồi phục, gồm dự án Nam Vĩnh Yên – GĐ 1 và dự án Phoenix. Việc mạnh dạn vay nợ để tiến hành đầu tư cho thấy ban lãnh đạo doanh nghiệp đang khá lạc quan với triển vọng thị trường BĐS trong thời gian tới và bắt đầu có những bước chuẩn bị nguồn cung để đón đầu sự phục hồi này.

Sau khi định giá lại các dự án của DIG theo phương pháp giá trị tài sản ròng (đã có chiết khấu thận trọng), giá trị cổ phiếu DIG được xác định vào khoảng 19.200 đồng/cp, cao hơn giá đóng cửa ngày 24/04 khoảng 14%. Do vậy, Chứng khoán Rồng Việt khuyến nghị nhà đầu tư ưa thích cổ phiếu bất động sản có thể tích lũy DIG cho mục tiêu đầu tư dài hạn.