Thị trường bất động sản bắt đầu sôi động

Giao dịch bất động sản tăng

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong 6 tháng đầu năm 2014 tại Hà Nội, ước tính có khoảng 4.000 giao dịch bất động sản thành công (gấp hơn 2 lần so với 6 tháng đầu năm 2013). TP.HCM, tình hình giao dịch cũng khả quan hơn, các giao dịch thành công chủ yếu loại căn hộ dưới 15 triệu/m2. Đánh giá từ Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản tuy còn khó khăn nhưng đã dần ấm lên. Có những dự án dù giá cao nhưng đã hoàn thành, hạ tầng đồng bộ đã có nhiều người mua và nhận bàn giao nhà; loại nhà xã hội, căn hộ trung bình và giá thấp bán rất chạy, dự án mới xây xong móng bán ra đều hết.

Đại diện Hiệp hội bất động sản TP HCM cũng nhận định, 75% doanh nghiệp bất động sản đang kinh doanh hiện tại đã có lãi. Trong số 62 doanh nghiệp bất động sản đang niêm yết trên sàn chứng khoán khoảng 25% doanh nghiệp là báo lỗ, 21% doanh nghiệp đạt lãi vài trăm triệu đồng, 50% doanh nghiệp thu lợi nhuận 1 – 20 tỷ đồng. Chỉ khoảng 4% doanh nghiệp báo lãi từ 20 đến 1.000 tỷ đồng. Điều này chứng tỏ thị trường đang tốt lên bởi có sự hồi phục từ kinh tế vĩ mô.

Theo nhận định của ông Neil MacGregor, Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam, thị trường bất động sản Việt Nam đang ở giai đoạn hấp dẫn sau khi vừa “chạm đáy” và có những dấu hiệu phục hồi đáng khích lệ.

Trong khi Việt Nam đang ở điểm đáy của chu kỳ bất động sản, nhiều thị trường khác ở Châu Á lại nằm ở đỉnh của chu kỳ, và có thể giảm trong vài năm tới. Do đó Việt Nam đang thu hút các nhà đầu tư muốn tận dụng sự hồi phục của thị trường, khi những thị trường khác bắt đầu nguội dần.

Tồn kho giảm hơn 45.000 tỷ

Tính đến tháng cuối của quý II, tồn kho bất động sản trên địa bàn cả nước tiếp tục giảm. Hiện, tổng giá trị tồn kho bất động sản còn khoảng 83.519 tỷ đồng. Nếu so sánh với quý I/2013 thì con số này đã giảm 45.029 tỷ đồng, tương đương 35,03% và 938 tỷ đồng so với thời điểm kết thúc năm 2013 (ước khoảng 11,58%). Chỉ so sánh tính với mốc giá trị tồn kho bất động sản của quý I/2014 thì cũng đã giảm được 526 tỷ đồng.

Hàng hóa tồn kho bất động sản đọng trong phân khúc chung cư khoảng 17.445 căn hộ, tương đương 26.512 tỷ đồng; tồn kho nhà thấp tầng ước tính 13.862 căn, khoảng 23.620 tỷ đồng; tồn kho đất nền nhà ở hơn 8,9 triệu m2, tương đương 28.841 tỷ đồng.

Cùng đó, tồn kho đất nền thương mại cũng vào khoảng 1.637.782m2, tương đương 4.545 tỷ đồng. Tính đến ngày 20/5, tổng giá trị tồn kho bất động sản còn khoảng 83.519 tỷ đồng, giảm hơn 45.000 tỷ (tương đương 35%) so với quý I/2013. Thông tin từ báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng.

Dư nợ tín dụng tăng, lãi suất tiết kiệm tiếp tục giảm

Dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản tính đến 30/4 đạt 277.469 tỷ đồng. Trong đó dự nợ cho vay xây dựng khu đô thị, đầu tư kinh doanh bất động sản lần lượt đạt 52.800 tỷ đồng và 50.456 tỷ đồng.

Tỷ lệ nợ xấu đối với lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản đến 30/4/2014 là 3,7%. Đây là tín hiệu đáng mừng của thị trường bất động sản khi niềm tin của người dân và doanh nghiệp trở lại sau thời gian dài thị trường trầm lắng.

Cũng trong tháng 6/2014, hàng loạt ngân hàng thương mại nhà nước tiếp tục hạ lãi suất cho vay. Lãi suất huy động kỳ hạn dài từ 12 tháng trở lên có mức giảm mạnh nhất, các kỳ hạn còn lại cũng được điều chỉnh giảm nhẹ. Nhiều ngân hàng thương mại đồng loạt hạ lãi suất huy động ở các kỳ hạn để tiết giảm chi phí đầu vào, góp phần hạ lãi suất cho vay với kỳ vọng kích tín dụng.

Đợt hạ lãi suất này được coi là sẽ tạo ra động lực lớn cho hoạt động đầu tư vào bất động sản. Trước hết lãi suất liên tục giảm như hiện nay sẽ lôi kéo những dòng vốn xã hội vào bất động sản, tác động, tạo cơ hội cho dòng tiền chảy vào bất động sản. Lãi suất hạ người sử dụng dòng vốn tín dụng sẽ được lợi, còn người gửi tiền vào sẽ thiệt thòi, cơ hội gửi tiền tiết kiệm vào ngân hàng sẽ giảm đi.

Thay vào đó các kênh đầu tư khác như bất động sản có cơ hội thu hút dòng vốn từ gửi tiết kiệm ngân hàng. Thực tế cũng cho thấy, sau đợt hạ lãi suất vào giữa tháng 3/2014, thị trường bất động sản đã có nhiều tín hiệu tích cực, sức mua và vốn đầu tư đều có dấu tiệu tăng, nhiều nhà đầu tư, người mua đã quay lại với bất động sản nhất là trong giai đoạn chứng khoán còn “đỏng đảnh” như hiện nay, bất động sản thật sự là kênh đầu tư rất đáng để kỳ vọng.

Theo nhận định từ giới nghiên cứu tài chính, đợt hạ lãi suất này sẽ chưa dừng lại, nhu cầu xã vốn sẽ khiến ngành ngân hàng sớm muốn cũng phải hạ mức lãi suất cho vay, nhất là các gói hỗ trợ cho bất động sản. Nhà đầu tư và người mua nhà sẽ có điều kiện tiếp xúc dễ dàng hơn với nguồn tiền này.

Theo giới phân tích thị trường nhận định, việc giảm lãi suất lần này của các ngân hàng chắc chắn sẽ giúp thị trường bất động sản tốt lên, vì nhiều người sẽ rút bớt phần tiền gửi gân hàng để đầu tư mua nhà.

Hiện có nhiều kênh để đầu tư nhưng bất động sản sẽ là kênh được lưu ý. Nếu so sánh 4 kênh đầu tư hiện nay gồm: Chứng khoán, USD, vàng và bất động sản, thì bất động sản là kênh tương đối có giá, thay vì gửi tiền vào ngân hàng, nếu người dân mua căn hộ để cho thuê thì lãi suất sẽ cao hơn mức lãi suất ngân hàng, đồng thời mình lại được sở hữu một căn nhà và sở hữu này an toàn hơn.

Cùng với đó, Thông tư 48 có hiệu lực thi hành từ 10/6, vừa được Bộ Tài chính ban hành hướng dẫn thực hiện việc gia hạn nộp tiền sử dụng đất và tiền mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo Nghị quyết số 01 của Chính phủ. Theo Thông tư 48, nhiều dự án bất động sản sẽ được gia hạn nộp tiền sử dụng đất trong vòng 24 tháng kể từ ngày phải nộp tiền sử dụng đất theo thông báo lần đầu của cơ quan thuế hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền (đối với trường hợp không có thông báo của cơ quan thuế).

Đồng thời, các dự án bất động sản thuộc dạng này cũng không bị tính tiền chậm nộp trong thời gian này. Việc gia hạn nộp tiền sử dụng đất đối với chủ đầu tư dự án bất động sản thực hiện theo từng dự án và tính trên số tiền sử dụng đất chủ dự án còn phải nộp vào ngân sách nhà nước.

Thêm một tin vui cho người mua nhà là bắt đầu từ ngày 16/6 tới, hợp đồng mua những căn hộ ở các dự án đã xong phần móng được coi là tài sản thế chấp để vay vốn ngân hàng, người dân được thế chấp ngay căn nhà sắp hình thành trong tương lai làm tài sản đảm bảo khi vay gói ưu đãi 30.000 tỷ.

Theo Thông tư liên tịch 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT do liên bộ ban hành, nhà ở hình thành trong tương lai được thế chấp phải có đủ điều kiện: Đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt; Đã xây dựng xong phần móng nhà ở; Đã hoàn thành thủ tục mua bán và có hợp đồng mua bán ký kết với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về nhà ở, hoặc nhà ở đã được bàn giao cho người mua, nhưng chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật; Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền… Quy định mới này được kỳ vọng sẽ mở rộng cửa hơn nữa cho người dân được sở hữu nhà ở.

Thị trường “hút” các nhà đầu tư ngoại

Từ đầu năm đến nay, các nhà đầu tư nước ngoài đã đăng ký đầu tư vào Việt Nam gần 6 tỷ USD (tính chung cả cấp mới và tăng vốn). Trong đó, bất động sản hiện đứng vị trí thứ 3 về thu hút đầu tư nước ngoài với 9 dự án đăng ký mới.

Theo Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ KH&ĐT), trong 5 tháng đầu năm 2014, các nhà đầu tư nước ngoài đã đăng ký đầu tư vào Việt Nam hơn 5,5 tỷ USD (tính chung cả cấp mới và tăng vốn).

Ngoài lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo, xây dựng thu hút được nhiều sự quan tâm, thì bất động sản đứng vị trí thứ 3 về thu hút đầu tư nước ngoài với 9 dự án đăng ký mới. Trong đó, nhiều dự án có tổng đầu tư lên đến vài trăm triệu USD. Tiêu biểu trong số đó có dự án Cty TNHH KCN Texhong Hải Hà với tổng vốn 215 triệu USD; dự án Khu chung cư phường 22, quận Bình Thạnh, TP HCM của Cty Sun Wah Vietnam Real Estate Limited hơn 200 triệu USD…

Nhiều Tập đoàn đầu tư bất động sản đến từ một số quốc gia, vùng lãnh thổ lân cận như Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore, Hồng Kông vẫn đang tiếp tục khẳng định sự hiện diện tại thị trường bất động sản Việt Nam với việc tiếp tục hoàn thành nốt các dự án đang dang dở, hoặc tìm kiếm dự án đầu tư mới ở một số tỉnh, thành phố phía Bắc và khu vực phía Nam.

Các nhà đầu tư này không chỉ tập trung vào lĩnh vực bất động sản công nghiệp, xây dựng hạ tầng các khu chế xuất, khu công nghiệp, mà còn đang nhắm đến phân khúc mặt bằng bán lẻ như xây dựng trung tâm thương mại, khu tổ hợp chung cư cao cấp và thương mại dịch vụ, khu biệt thự liền kề…

Ông Richard Yit, Tổng giám đốc Cty GuocoLand Việt Nam cho biết, trong bối cảnh khó khăn vừa qua, một số chủ đầu tư tỏ ra thận trọng hơn khi rót vốn vào bất động sản tại Việt Nam.

Nhưng với hơn 20 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực đầu tư bất động sản, GuocoLand (thuộc Tập đoàn Hong Leon) vẫn tin tưởng thị trường bất động sản Việt Nam còn rất nhiều tiềm năng để phát triển.

Đồng quan điểm, ông Trương Quan Đức, Giám đốc Điều hành của Jen Development, chủ đầu tư của chuỗi 3 biệt thự biệt lập tại khu Thảo Điền (quận 2) cho biết, với tư cách là thành viên của Quỹ đầu tư bất động sản quốc tế (Jen Capital) đang hoạt động tại Việt Nam, Cty đã quyết định đầu tư vào các dự án biệt thự cao cấp như Parkland ở quận 9, Caye Senero với 18 căn biệt thự tại Tuần Châu, Hạ Long…

Trong thời gian tới, Jen Capital tiếp tục đầu tư vào một số dự án căn hộ cao cấp tại quận 1, quận 3 với nguồn vốn từ 50-70 triệu USD.

Và mới đây nhất, tỉnh Quảng Ninh đã công bố, Tập đoàn Nakheel (Các Tiểu vương quốc Ả-rập Thống nhất – UAE) sẽ xúc tiến việc triển khai đầu tư dự án Khu đô thị du lịch Hạ Long Star ngay trong tháng 6 này.

Theo quan điểm của một số nhà đầu tư nước ngoài, sở dĩ bất động sản Việt Nam có sức hấp dẫn do thời gian gần đây, sự hoàn thiện dần của cơ sở hạ tầng, đường giao thông kết nối giữa các tỉnh, thành phố. Đặc biệt là dự thảo luật về việc cho người nước ngoài được mua nhà tại Việt Nam cũng giúp tăng thêm nguồn cầu, tạo động lực cho các nhà đầu tư rót vốn vào thị trường bất động sản…

Ông Marc Towsend, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam nhận định, thị trường bất động sản đang chuyển động và ấm dần lên. Đặc biệt, xu hướng đầu tư của khối ngoại, nhất là các nhà đầu tư đến từ châu Á đang đổ vốn vào Việt Nam, được xem là tín hiệu tốt cho thị trường bất động sản trong thời gian tới. Điều này cũng được nhiều chuyên gia nghiên cứu bất động sản khẳng định.