Đầu tư khách sạn: “Cuộc chơi” của những ông chủ mới

Trong lần “tái xuất” trước giới truyền thông vào trung tuần tháng 6/2014, ông Đặng Văn Thành, giờ là Chủ tịch Tập đoàn Thành Thành Công (Thành Thành Công Group) nói một cách say sưa về cây mía và ngành công nghiệp mía đường Việt Nam. Song, trong chiến lược phát triển của tập đoàn này đến năm 2020 không chỉ có vị ngọt của đường mà còn có ngành truyền thống khác của gia đình ông, đó là du lịch.

Tháng 4/2014, ông Thành cũng đã xuất hiện trong buổi Công ty CP Đầu tư Thành Thành Công, thành viên của Thành Thành Công Group ký thỏa thuận hợp tác với Công ty TNHH MTV Thương mại Xuất khẩu Tây Nam (thuộc Bộ Quốc phòng, đơn vị đang điều hành khách sạn Tân Sơn Nhất trên đường Hoàng Văn Thụ, Q. Phú Nhuận, TP.HCM) để cùng nhau xây dựng hệ thống khách sạn 4 – 5 sao trải dài từ Đà Lạt, Nha Trang và TP.HCM cũng như phát triển tour du lịch.

Trao đổi với phóng viên báo Doanh Nhân Sài Gòn, ông Đặng Văn Thành, Chủ tịch HĐQT Thành Thành Công Group nhấn mạnh, chiến lược phát triển của Tập đoàn đến 2020 là xây dựng hệ thống khu du lịch và khách sạn tại các tỉnh phía Nam, trước mắt là chuỗi khách sạn 3 – 4 sao mang thương hiệu Golf và Michelia.

Được biết, vào ngày 23/6 vừa qua, Công ty CP Du lịch Golf Việt Nam (VNG) đã tổ chức đại hội cổ đông bất thường để bầu bổ sung thành viên hội đồng quản trị. Đây thực chất là bước đi hiển nhiên khi trong cơ cấu cổ đông nắm giữ cổ phần VNG đã có sự thay đổi lớn.

Theo đó, từ ngày 25/4 – 28/4/2014, thông qua các công ty thành viên là Công ty CP Đầu tư Thành Thành Công và Công ty CP Du lịch Thắng Lợi, Thành Thành Công Group đã mua hơn 6 triệu cổ phiếu, tương đương hơn 49% cổ phần tại VNG và trở thành cổ đông lớn nhất (tính theo giá trị cổ phiếu giao dịch ở thời điểm mua, giá trị của đầu tư của hai công ty này bỏ ra ở vào khoảng 68 tỷ đồng); ngược lại, vào ngày 24/4/2014, Công ty Xây dựng và Phát triển Đầu tư tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu (UDEC) – cổ đông đại diện vốn nhà nước của tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đã bán 6,6 triệu cổ phiếu.

Hiện, VNG đang quản lý chuỗi khách sạn Golf từ 2 – 4 sao (thành viên của Vinagolf) tại Đà Lạt (khoảng 114 phòng từ hai khách sạn), Cần Thơ (khách sạn 4 sao 107 phòng), Hội An (3 sao – 69 phòng) và khách sạn Golf Angkor 4 sao 85 phòng tại Siêm Riệp – Campuchia (VNG đã mua khách sạn Cozyna Angkor ở Siêm Riệp vào tháng 3/2011 với tổng mức đầu tư 2,19 triệu USD và đổi thành khách sạn Golf)…

Không chỉ có khách sạn 4 sao Ngọc Lan tại Đà Lạt, nay có thêm chuỗi khách sạn Golf, thông qua Công ty CP Du lịch Thắng Lợi, Thành Thành Công còn là chủ đầu tư và quản lý chuỗi khách sạn 4 sao Michelia (tại Nha Trang, TP.HCM…), đây cũng là đơn vị quản lý khu nghỉ dưỡng 4 sao Pegasus Resort ở Phan Thiết (Bình Thuận).

Theo báo cáo của Thành Thành Công Group, trong số các lĩnh vực hoạt động của Tập đoàn (bất động sản, mía đường, du lịch và đầu tư tài chính), doanh thu từ du lịch chiếm 10% tổng doanh thu. Được biết, doanh thu của Thành Thành Công năm 2013 đạt là 12.600 tỷ đồng và lợi nhuận 800 tỷ đồng.

…Và những “tay chơi” khác

Không riêng gì gia đình ông Đặng Văn Thành, trong phân khúc khách sạn từ 2 – 4 sao còn có sự tham gia của nhiều tên tuổi khác. Nổi bật trong gần 3 năm trở lại đây, thương hiệu khách sạn A&EM Hotel (do Công ty TNHH MTV A&EM đầu tư và quản lý – nhóm nhà đầu tư xuất thân từ Hải Phòng) đang tạo độ phủ tại khu vực trung tâm TP.HCM. Kể từ khi đưa khách sạn đầu tiên vào hoạt động năm 2004 đến năm 2011, doanh nghiệp này đã phát triển và sở hữu 10 khách sạn từ 2 – 3 sao ở TP.HCM và Hà Nội với tổng cộng 600 phòng.

Tại thời điểm đó, ông Nguyễn Văn Hải, Tổng giám đốc Công ty chia sẻ về việc đang thương thảo để mua lại hai khách sạn liền kề trên đường Lê Thánh Tôn (gần chợ Bến Thành) để nâng cấp lên 3 sao và gia nhập vào chuỗi khách sạn A&EM. Ông Hải cho rằng, khách sạn 2 – 3 sao là phân khúc tiềm năng để đáp ứng không chỉ cho khách du lịch quốc tế mà còn cả nhu cầu khách nội địa.

Tính đến quý I/2014, thị trường không có khách sạn 3 đến 5 sao mới. TP.HCM có 92 khách sạn 3 đến 5 sao với hơn 12.600 phòng, không đổi so với quý trước và tăng 7% so với cùng kỳ năm trước.

Vào những mùa cao điểm, công suất phòng của A&EM thường đạt khoảng 90%, còn mùa thấp điểm cũng gần 70% (khách thuê bao gồm khách thương mại trong nước chiếm trên 50%, khách du lịch nội địa và khách du lịch quốc tế).

Tính đến thời điểm này, chuỗi A&EM đã hình thành 11 khách sạn ở khu vực quận 1 (5 khách sạn 3 sao, 4 khách sạn 2 sao và 3 khách sạn xấp xỉ 4 sao), ngay mặt tiền những tuyến đường thu hút đông đảo khách lưu trú như Lý Tự Trọng, Thủ Khoa Huân, Lê Thánh Tôn, Hai Bà Trưng, Đông Du và sắp tới là đưa thêm 1 khách sạn nằm ngay góc ngã tư Lý Tự Trọng – Thủ Khoa Huân vào hoạt động đế trở thành chuỗi khách sạn lớn nhất trong phân khúc 2 – 3 sao ở quận trung tâm (công ty này cũng đang sở hữu chuỗi khách sạn 2 sao mang thương hiệu Tân Hoàng Ngọc).

Trong khi đó, với Công ty CP Khách sạn và Dịch vụ Đại Dương – OCH (thuộc Tập đoàn Đại Dương của ông Hà Văn Thắm), bên cạnh việc phát triển thương hiệu khách sạn 5 sao Sunrise, chiến lược phát triển ngành du lịch nghỉ dưỡng của OCH cũng nhắm đến chuỗi khách sạn 4 sao với thương hiệu StarCity.

Năm 2012, sau khi khách sạn StarCity Sài Gòn (Q. Phú Nhuận, TP.HCM) đổi chủ sang Tập đoàn Hoàng Phát Vissai (Ninh Bình) của “ông bầu” Hoàng Mạnh Trường (Hoàng Phát Vissai cũng đang sở hữu khách sạn 4 sao Vissai Hotel tại Ninh Bình), OCH vẫn còn sở hữu StarCity Suối Mơ, Hạ Long.

Đồng thời, vào tháng 6/2013, OCH đã làm lễ cất nóc dự án StarCity Condotel Nha Trang với quy mô 217 phòng khách sạn đạt chuẩn 4 sao và 92 phòng căn hộ. Đây là dự án có vốn đầu tư khoảng 464 tỷ đồng và dự kiến sẽ đưa vào hoạt động ngay trong năm nay.

Được biết, cùng với lĩnh vực ngân hàng, tài chính, bán lẻ thì việc mở rộng các chuỗi lưu trú cũng nằm trong chiến lược phát triển của Tập đoàn Đại Dương trong những năm tới. Theo báo cáo thường niên 2013, trong tổng doanh thu hơn 3.391 tỷ đồng của Tập đoàn Đại Dương thì mảng khách sạn chiếm 405,4 tỷ (chỉ sau bất động sản) và lợi nhuận gộp ở mức 110 tỷ đồng.

Theo nhận định của ông Nguyễn Đức Ngọc, Giám đốc Kinh doanh và Tiếp thị TD Corp., nhân vật có nhiều năm gắn bó với lĩnh vực khách sạn, tùy theo mục đích của doanh nghiệp, nhà đầu tư mà họ sẽ có sự lựa chọn phân khúc để tham gia.

Song, cũng phải nhìn nhận rằng, ở thời điểm khó khăn về kinh tế đã có sự dịch chuyển khách từ khách sạn 5 sao xuống 3 – 4 sao, đặc biệt là khách thương gia, khách đoàn doanh nghiệp để tiết giảm chi phí. Do đó, ở phân khúc “ít sao”, thị trường khó nhưng công suất vẫn ổn định, nhưng đây cũng là phân khúc mà chủ đầu tư phải chịu áp lực cạnh tranh khá lớn về giá bởi hiện nay “miếng bánh” này đã có quá nhiều doanh nghiệp “chia phần”.

Ơ góc độ khác, một nhà tư vấn đầu tư cho nhiều thương vụ M&A bất động sản tại TP.HCM chia sẻ, hiện, nhiều nhà đầu tư đến từ Nhật Bản, Hàn Quốc,… vẫn quan tâm đáng kể đến phân khúc khách sạn từ 2 – 4 sao ở TP.HCM cũng như tại các điểm du lịch khác của Việt Nam, đặc biệt là những chuỗi khách sạn đang vận hành do sản phẩm dạng này đã có lượng khách và dòng tiền ổn định.

Thay vì mất từ 5 – 10 năm để thu hồi vốn với việc phát triển một khách sạn thì họ chỉ cần bỏ một khoản tiền nhỏ để nâng cấp lại sau khi mua chuỗi khách sạn đang hoạt động, 3 – 5 năm tiếp theo là thu hồi vốn và sinh lãi. Khi đó, họ có thể ở lại điều hành hoặc tìm đối tác khác để bán lấy lợi nhuận lần hai bởi không thiếu nhà đầu tư có cái nhìn lạc quan về tiềm năng thu hút khách du lịch của thị trường Việt Nam, yếu tố tác động đến hoạt động kinh doanh của bất động sản du lịch.

Theo báo cáo mới nhất của CBRE Việt Nam, nhu cầu khách du lịch quốc tế đến Việt Nam đang tăng, mặc dù chậm trong 3 năm qua (19,1% của năm 2011; 13,9% trong năm 2012 và 11% trong năm 2013) nhưng 5 tháng đầu năm 2014 đã có sự hồi phục tích cực với mức tăng hơn 26%.

Triển vọng này sẽ còn tiếp tục so với các điểm đến trong khu vực cho những năm tới. Do đó, cũng không loại trừ khả năng đây là giai đoạn các doanh nghiệp, nhà đầu tư trong và ngoài nước thiết lập, thậm chí “săn lùng” các chuỗi khách sạn có mức đầu tư vừa phải.