Hướng dẫn chi tiết về thuế TNCN đối với chuyển nhượng, nhận thừa kế và nhận quà tặng là BĐS

Ngày 12/08/2009, Bộ Tài Chính đã ban hành Thông tư số 161/2009/TT-BTC hướng dẫn về thuế thu nhập cá nhân đối với trường hợp chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận quà tặng là bất động sản (“Thông Tư 161”). Thông tư 161 bãi bỏ hai Công văn số 1618/BTC-TCT ngày 31/12/2008 và 762/BTC-TCT ngày 16/01/2009 về thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

Đối tượng nộp thuế

Theo Thông tư 161 thì đối tượng phải nộp thuế thu nhập cá nhân bao gồm:

• Cá nhân chuyển nhượng đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản và
• Cá nhân được nhận thừa kế, quà tặng đối với trường hợp nhận thừa kế quà tặng là bất động sản.

Trong trường hợp bất động sản chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng thuộc sở hữu của nhiều người thì từng cá nhân đồng sở hữu bất động sản đó sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Ngoài ra, đối tượng nộp thuế đối với chuyển nhượng bất động sản còn được xác định theo tên cá nhân ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (“GCNQSDĐ”), quyền sở hữu nhà; cá nhân đại diện đứng tên và từng cá nhân có văn bản thỏa thuận cho người đại diện đứng tên, v.v…

Miễn thuế và tạm thời chưa thu thuế

Theo Thông tư 161, cá nhân, hộ gia đình có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà khi góp vốn bằng bất động sản để thành lập doanh nghiệp hoặc tăng vốn sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, và thu nhập từ nhận tiền bồi thường do Nhà nước thu hồi đất tạm thời chưa thu thuế thu nhập cá nhân. Trường hợp cá nhân góp vốn bằng bất động sản, nếu được chia lợi nhuận phải nộp thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động đầu tư vốn, nếu chuyển nhượng phần vốn góp phải nộp thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng vốn và phải truy nộp thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản khi góp vốn vào doanh nghiệp.

Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người nhận chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất tại Việt Nam được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản phát sinh trước 01/01/2009 nhưng chưa thực hiện các nghĩa vụ tài chính

Trường hợp cá nhân có hợp đồng chuyển nhượng bất động sản và đã nộp hồ sơ hợp lệ cho cơ quan có thẩm quyền trước ngày 01/01/2009 thì (i) số thuế phải nộp là số thuế thu nhập cá nhân hoặc số thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất tùy thuộc vào số thuế nào thấp hơn, và (ii) cá nhân chuyển nhượng nhà chung cư không chịu thuế thu nhập cá nhân đối với phần giá trị nhà, phần giá trị đất (nếu có) thì sẽ nộp thuế thu nhập cá nhân hoặc thuế chuyển quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm (i);

Nếu cá nhân đã được cấp GCNQSDĐ nhưng được ghi nợ nghĩa vụ thuế thì áp dụng theo chính sách thuế có hiệu lực tại thời điểm cấp GCNQSDĐ đó.

Trường hợp đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 50.1 Luật Đất Đai (quy định về các loại giấy tờ hợp lệ và coi như hợp lệ) về quyền sử dụng đất mà trên các loại giấy tờ đó ghi tên người khác kèm theo giấy tờ về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan nhưng chưa thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đã nộp hồ sơ hợp lệ trước ngày 01/01/2009 thì sẽ xử lý như sau: (i) nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất nếu đã được cấp GCNQSDĐ trước ngày 01/01/2009 và ghi nợ thuế chuyển quyền sử dụng đất; và (ii) nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất hoặc thuế thu nhập cá nhân, tùy thuộc vào số thuế nào thấp hơn nếu đã nộp hồ sơ trước ngày 01/01/2009 nhưng cơ quan thuế chưa tính và thông báo số thuế.

Căn cứ tính thuế và thuế suất

Giá theo hợp đồng chuyển nhượng sẽ là căn cứ tính thuế trừ trường hợp giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do UBND tỉnh quy định thì sẽ áp dụng giá đất của UBND tỉnh.

Giá trị của bất động sản tại thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ là căn cứ tính thuế trong trường hợp nhận thừa kế, quà tặng trừ trường hợp đối với quyền sử dụng đất, giá trị căn cứ vào giá đất của UBND tỉnh, và giá trị căn cứ giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà ở, công trình xây dựng trên đất.

Thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản áp dụng là (i) 25% tính trên thu nhập chịu thuế, hoặc (ii) 2% tính trên giá chuyển nhượng nếu không xác định được giá vốn và các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế. Thuế suất 25% nêu trên chỉ áp dụng đối với cá nhân chuyển nhượng bất động sản có đầy đủ hồ sơ, chứng từ hợp lệ làm căn cứ xác định được giá chuyển nhượng, giá vốn và các chi phí có liên quan đến hoạt động chuyển nhượng. Các trường hợp còn lại áp dụng thuế suất 2% và mức thuế suất này cũng áp dụng trong trường hợp giá chuyển nhượng đất thấp hơn giá đất do UBND tỉnh quy định.

Thông tư 161 có hiệu lực thi hành sau 45 ngày kể từ ngày ký.