Kế toán bất động sản đầu tư – Phương pháp kế toán các nghiệp vụ chính

Bất động sản đầu tư ( BĐSĐT) là bất động sản gồm: Quyền sử dụng đất; nhà, hoặc một phần của nhà, hoặc cả nhà và đất; cơ sở hạ tầng do người chủ sở hữu hoặc người đi thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê theo phương thức cho thuê hoạt động hoặc chờ tăng giá mà không phải để sử dụng cho sản xuất, cung cấp hàng hoá ,dịch vụ hay cho mục đích quản lý hoặc bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường.

Vậy Kế toán Bất động sản đầu tư bao gồm những gì? Chúng ta hãy cùng tìm hiểu chi tiết theo nội dung bên dưới nhé!

1. Nội dung bất động sản đầu tư

Bất động sản đầu tư( BĐSĐT) là bất động sản gồm: Quyền sử dụng đất; nhà, hoặc một phần của nhà, hoặc cả nhà và đất; cơ sở hạ tầng do người chủ sở hữu hoặc người đi thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê theo phương thức cho thuê hoạt động hoặc chờ tăng giá mà không phải để sử dụng cho sản xuất, cung cấp hàng hoá ,dịch vụ hay cho mục đích quản lý hoặc bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường.

Bất động sản đầu tư được ghi nhận trong các trường hợp:

– Quyền sử dụng đất (do doanh nghiệp bỏ tiền ra mua lại) nắm giữ trong thời gian dài để chờ tăng giá

– Quyền sử dụng đất (do doanh nghiệp bỏ tiền ra mua lại) nắm giữ mà chưa xác định rõ mục đích sử dụng trong tương lai

– Nhà do doanh nghiệp sử hữu (hoặc do doanh nghiệp thuê tài chính) và cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động

– Nhà đang được giữ để cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động

– Cơ sở hạ tầng đang được giữ để cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động

Trong các trường hợp đặc biệt như:

Những bất động sản một phần doanh nghiệp nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ cho thuê hoạt động hoặc chờ tăng giá và một phần sử dụng cho cho sản xuất, cung cấp hàng hoá, dịch vụ hay cho mục đích quản lý mà phân biệt đuợc một cách riêng rẽ thì hạch toán phần tài sản dùng để cho thuê hoạt động hoặc chờ tăng giá là bất động sản đầu tư, phần tài sản còn lại được hạch toán là bất động sản chủ sở hữu sử dụng (TSCĐ hữu hình hoặcTSCĐ vô hình).

Trường hợp bất động sản không bán được riêng rẽ và phần sử dụng cho cho sản xuất, cung cấp hàng hoá ,dịch vụ hay cho mục đích quản lý không đáng kể (không quá 20%) thì cũng được hạch toán là bất động sản đầu tư.

Trường hợp bất động sản cho thuê hoạt động mà doanh nghiệp cung cấp một số dịch vụ liên quan như bảo dưỡng, an ninh nhưng giá trị các dịch vụ này chỉ là phần nhỏ so với giá trị dịch vụ cho thuê thì doanh nghiệp được hạch toán tài sản này là BĐSĐT.

2. Một số quy định trong kế toán BĐSĐT

Kế toán bất động sản đầu tư cần tôn trọng một số qui định thể hiện trong thông tư 23/2005/TT- BTC ngày 30/03/2005 của Bộ trưởng Bộ tài chính “Hướng dẫn kế toán thực hiện sáu(06) chuẩn mực kế toán banh hành theo quyết định số 234/ 2003/QĐ- BTC ngày 30/12/2003…” và quyết định số 15/2006/QĐ- BTC ngày 15/03/2006 của Bộ trưởng Bộ tài chính. Nội dung cơ bản của các qui định đó như sau:

2.1. Một BĐSĐT được ghi nhận là tài sản phải thoả mãn đồng thời hai điều kiện sau:

• Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai
• Nguyên giá của BĐSĐT phải được xác định một cách đáng tin cậy

2.2.  BĐSĐT phải được xác định giá trị ban đầu theo nguyên giá. Nguyên giá bất động sản đầu tư bao gồm cả các chi phí giao dịch liên quan trực tiếp ban đầu.

Các chi phí liên quan đến BĐSĐT phát sinh sau ghi nhận ban đầu có khả năng chắc
chắn làm cho bất động đầu tư tạo ra lợi ích kinh tế trong tương lai nhiều hơn mức hoạt động được đánh giá ban đầu thì được ghi tăng nguyên giá bát động sản đầu tư.

Nguyên giá của bất động sản đầu tư được xác định theo từng trường hợp tăng BĐSĐT tương tự cách xác định nguyên giá TSCĐ hữu hình và TSCĐ vô hình.

* Các chi phí sau không được tính vào nguyên giá của bất động sản đầu tư:

• Chi phí phát sinh ban đầu (trừ trường hợp các chi phí này là cần thiết để đưa bất động sản đầu tư vào trạng thái sẵn sàng sử dụng);
• Các chi phí khi mới đưa bất động sản đầu tư vào hoạt động lần đầu trước khi bất động sản đầu tư đạt tới trạng thái hoạt động bình thường theo dự kiến;
• Các chi phí không bình thường về nguyên vật liệu, lao động hoặc các nguồn lực khác trong quá trình xây dựng bất động sản đầu tư.

2.3. Sau ghi nhận ban đầu, trong thời gian nắm giữ, cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư được xác định theo nguyên giá số khấu hao luỹ kế và giá trị còn lại.

Trong quá trình nắm giữ chờ tăng giá, hoặc cho thuê hoạt động phải tiến hành trích khấu hao bất động sản đầu tư. Khấu hao bất động sản đầu tư được ghi nhận là chi phí kinh doanh trong kỳ.

Doanh nghiệp có thể dựa vào các bất động sản chủ sở hữu sử dụng cùng loại để ước tính thời gian sử dụng hữu ích và xác định phương pháp khấu hao của bất động sản đầu tư.

Đối với những bất động sản đầu tư được mua vào nhưng phải tiến hành xây dựng, cải tạo, nâng cấp trước khi sử dụng cho mục đích đầu tư thì giá trị BĐS, chi phí mua sắm và chi phí cho quá trình xây dựng, cải tạo, nâng cấp bất động sản đầu tư được phản ánh trên TK 241 “Xây dựng cơ bản dở dang”.

Các chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu đủ điều kiên ghi tăng nguyên giá BĐSĐT cũng được hạch toán vào TK241 “Xây dựng cơ bản dở dang”

Khi quá trình xây dựng, cải tạo, nâng cấp hoàn thành phải xác định nguyên giá bất động sản đầu tư hoàn thành số ghi tăng nguyên giá BĐSĐT để kết chuyển vào TK 217 “Bất động sản đầu tư”.

Bất động sản đầu tư được theo dõi chi tiết theo từng đối tượng ghi bất động sản đầu tư trong “Sổ theo dõi bất động sản đầu tư” tương tự như TSCĐ.

2.4 Ghi giảm bất động sản đầu tư trong các trường hợp:

Chuyển đổi mục đích sử dụng từ bất động sản đầu tư sang hàng tồn kho hoặc bất động sản chủ sở hữu sử dụng;

Bán bất động sản đầu tư ;

Thanh lý bất động sản đầu tư ;

Hết thời hạn thuê tài chính trả lại BĐS đầu tư cho người cho thuê.

2.5. Việc chuyển từ bất động sản đầu tư sang bất động sản chủ sở hữu sử dụng hay hàng tồn kho và ngược lại chỉ được thực hiện khi cã sự thay đổi về mục đích sử dụng như trường hợp sau:

Bất động sản đầu tư chuyển sang bất động sản chủ sở hữu sử dụng khi chủ sở hữu bắt đầu sử dụng tài sản này

Bất động sản đầu tư chuyển sang hàng tồn kho khi chủ sở hữu bắt đầu triển khai các công việc sửa chữa, cải tạo nâng cấp cần thiết cho mục đích bán Bất động sản chủ sở hữu sử dụng chuyển sang bất động sản đầu tư khi chủ sở hữu kết thóc sử dụng tài sản đã

Hàng tồn kho chuyển sang bất động sản đầu tư khi chủ sở hữu bắt đầu cho bên khác thuê hoạt động

Bất động sản xây dựng chuyển sang bất động sản đầu tư khi kết thúc giai đoạn xây dựng, bàn giao đưa vào đầu tư (trong giai đoạn xây dựng phải tuân theo Chuẩn mực kế toán số 03 – “Tài sản cố định hữu hình”).

2.6. Khi một doanh nghiệp quyết định bán một bất động sản đầu tư mà không có giai đoạn sữa chữa, cải tạo nâng cấp thì doanh nghiệp vẫn tiếp tục ghi nhận là bất động sản đầu tư cho đến khi bất động sản đầu tư đã được bán mà không chuyển thành hàng tồn kho.

2.7 Doanh thu từ việc bán bất động sản đầu tư được ghi nhận là toàn bộ giá bán (giá bán chưa có thuế GTGT đối với trường hợp doanh nghiệp áp dụng phương pháp tính thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ thuế).

Trường hợp bán bất động sản đầu tư theo phương thức trả chậm thì doanh thu được xác định theo giá bán trả ngay (giá bán chưa có thuế GTGT đối với trường hợp doanh nghiệp áp dụng phương pháp tính thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ thuế).

Khoản chênh lệch giữa giá bán trả chậm và giá bán trả ngay và thuế GTGT được ghi nhận là doanh thu tiền lãi chưa thực hiện theo quy định của Chuẩn mực kế toán số 14 – “Doanh thu và thu nhập khác”.

2.8 Đối với các đơn vị chuyên kinh doanh bất động sản thì được kế toán theo các trường hợp sau:

– Đối với các bất động sản khi mua về đã xác định rõ mục đích để bán trong kỳ được kế toán tuân theo Chuẩn mực kế toán số 02 “Hàng tồn kho”

– Đối với bất động sản khi mua về chưa xác định rõ được mục đích sử dụng trong tương lai hoặc mua về để chuyên cho thuê hoạt động (thoả mãn điều kiện ghi nhận BĐS đầu tư) thì được kế toán tuân theo Chuẩn mực kế toán số 05 “Bất động sản đầu tư”.

3. Kết cấu Tài khoản 217 – Bất động sản đầu tư

Bên Nợ: Nguyên giá bất động sản đầu tư tăng trong kỳ.

Bên Có: Nguyên giá bất động sản đầu tư giảm trong kỳ.

Số dư bên Nợ: Nguyên giá bất động sản đầu tư của doanh nghiệp cuối kỳ.

* TK 2147 – Hao mòn bất động sản đầu tư . Kết cấu TK 2147 – Hao mòn bất động sản đầu tư:

Bên Nợ:

Giá trị hao mòn bất động sản đầu tư giảm.

Bên Có:

Giá trị hao mòn bất động sản đầu tư tăng do trích khấu hao hoặc do chuyển số khấu hao lũy kế của bất động sản chủ sở hữu sử dụng thành bất động sản đầu tư.

Số dư bên Có:

Giá trị hao mòn của bất động sản đầu tư hiện có của doanh nghiệp.

Và các TK liên quan như:

• TK 5117 – Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư
• TK 1567- Hàng hoá bất động sản ,…

4. Phương pháp kế toán một số nghiệp kinh tế chủ yếu trong kế toán bất động sản đầu tư

4.1 Kế toán các nghiệp vụ mua bất động sản đầu tư theo phương thức trả tiền ngay

Trường hợp doanh nghiệp áp dụng phương pháp tính thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ thuế, ghi:

• Nợ TK 217 – Bất động sản đầu tư
• Nợ TK 133 – Thuế GTGT được khấu trừ (1332)( nếu có)
• Có các TK 111, 112, 331.

4.2 Kế toán nghiệp vụ mua bất động sản đầu tư theo phương thức trả chậm

4.2.1 Trường hợp doanh nghiệp tính nộp thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ, ghi:

• Nợ TK 217 – Bất động sản đầu tư (Nguyên giá – theo giá mua trả ngay chưa có thuế GTGT)
• Nợ TK 242 – Chi phí trả trước dài hạn (Phần lãi trả chậm tính bằng số chênh lệch giữa tổng số tiền phải thanh toán trừ (-) giá mua trả ngay và thuế GTGT đầu vào)
• Nợ TK 133 – Thuế GTGT được khấu trừ (1332)
• Có TK 331 – Phải trả cho người bán.

4.2.2 Trường hợp doanh nghiệp tính nộp thuế GTGT theo phương pháp trực tiếp, ghi:

• Nợ TK 217 – Bất động sản đầu tư (Nguyên giá – theo giá mua trả ngay đã có thuế GTGT)
• Nợ TK 242 – Chi phí trả trước dài hạn (Phần lãi trả chậm tính bằng số chênh lệch giữa tổng số tiền phải thanh toán trừ (-) giá mua trả ngay đã có thuế GTGT)
• Có TK 331 – Phải trả cho người bán.

4.2.3 Hàng kỳ, tính và phân bổ số lãi phải trả về việc mua bất động sản đầu tư theo phương thức trả chậm, ghi:

• Nợ TK 635 – Chi phí tài chính
• Có TK 242 – Chi phí trả trước dài hạn.

4.2.4 Khi thanh toán tiền cho người bán, ghi:

• Nợ TK 331 – Phải trả cho người bán
• Có TK 515 – Doanh thu tài chính (Phần chiết khấu thanh toán được hưởng do thanh toán trước thời hạn – Nếu có)
• Có các TK 111, 112,…

4.3 Trường hợp bất động sản đầu tư hình thành do xây dựng cơ bản hoàn thành bàn giao và các chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu đủ điều kiện ghi tăng nguyên giá BĐSĐT

4.3.1  Khi phát sinh chi phí xây dựng bất động sản đầu tư và các chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu đủ điều kiện ghi tăng nguyên giá BĐSĐT, căn cứ vào các tài liệu và chứng từ có liên quan, kế toán tập hợp chi phí vào bên Nợ TK 241- XDCB dở dang theo quy định tại Thông tư số 89/2002/ TT – BTC ngày 9/10/ 2002 Hướng dẫn kế toán thực hiện bốn (04) chuẩn mực kế toán (đợt 1) phần hướng dẫn Chuẩn mực kế toán số 03 “TSCĐ hữu hình”.

4.3.2 Khi giai đoạn đầu tư XDCB hoàn thành bàn giao chuyển tài sản đầu tư thành bất động sản đầu tư hoặc khi việc nâng cấp, cải tạo hoàn thành, kế toán căn cứ vào hồ sơ bàn giao và chứng từ liên quan, ghi:

• Nợ TK 217 – Bất động sản đầu tư
• Có TK 241 – XDCB dở dang.

4.3.4 Khi chuyển từ bất động sản chủ sở hữu sử dụng thành bất động sản đầu tư, căn cứ vào hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng, ghi:

• Nợ TK 217 – Bất động sản đầu tư
• Có TK 211 – TSCĐ hữu hình, hoặc
• Có TK 213 – TSCĐ vô hình.

Đồng thời kết chuyển số hao mòn luỹ kế (Đối với những bất động sản chủ sở hữu sử dụng đã trích khấu hao), ghi:

• Nợ TK 2141, hoặc 2143
• Có TK 2147 – Hao mòn bất động sản đầu tư.

4.3.5 Khi chuyển từ hàng tồn kho thành bất động sản đầu tư, căn cứ vào hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng, ghi:

• Nợ TK 217 – Bất động sản đầu tư
• Có TK 156 – Hàng hoá (1567 – Hàng hoá bất động sản).

4.3.6 Khi đi thuê tài chính với mục đích để cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động, nếu tài sản thuê đó thoả mãn tiêu chuẩn là bất động sản đầu tư, căn cứ vào hợp đồng thuê tài chính và các chứng từ liên quan, ghi:

• Nợ TK 217 – Bất động sản đầu tư
• Có các TK 111, 112, 315, 342.

(Kế toán thanh toán tiền thuê khi nhận Hoá đơn thuê tài chính được thực hiện theo quy định tại Thông tư số 105/ 2003/ TT – BTC ngày 04/ 11/ 2003 Hướng dẫn kế toán thực hiện sáu (06) chuẩn mực kế toán (đợt 2) phần hướng dẫn Chuẩn mực kế toán số 06 “Thuê tài sản”).

4.3.7 Khi hết hạn thuê tài sản tài chính – Nếu trả lại bất động sản đầu tư thuê tài chính đang phân loại là bất động sản đầu tư, ghi:

• Nợ TK 2147 – Hao mòn bất động sản đầu tư
• Nợ TK 632- Giá vốn hàng bán (Số chênh lệch giữa nguyên giá BĐS đầu tư thuê và số khấu hao luỹ kế)
• Có TK 217 – Bất động sản đầu tư (Nguyên giá).

Nếu mua lại bất động sản đầu tư thuê tài chính đang phân loại là bất động sản đầu tư để tiếp tục đầu tư, ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư số phải trả thêm, ghi:

• Nợ TK 217 – Bất động sản đầu tư
• Có các TK 111, 112,…

Nếu mua lại bất động sản thuê tài chính đang phân loại là bất động sản đầu tư chuyển thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng, ghi:

• Nợ TK 211 – TSCĐ hữu hình, hoặc
• Nợ TK 213 – TSCĐ vô hình
• Có TK 217 – Bất động sản đầu tư
• Có các TK 111, 112 (Số tiền phải trả thêm).

Đồng thời kết chuyển số hao mòn luỹ kế, ghi:

• Nợ TK 2147 – Hao mòn bất động sản đầu tư
• Có TK 2141 hoặc 2143.

4.3.8 Kế toán bán bất động sản đầu tư

Ghi nhận doanh thu bán BĐS đầu tư:

Đối với doanh nghiệp áp dụng phương pháp tính thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ thuế, ghi:

• Nợ các TK 111, 112, 131 (Tổng giá thanh toán)
• Có TK 511 – Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ (5117 – Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư) (Giá bán chưa có thuế GTGT )
• Có TK 3331 – Thuế GTGT (33311).

Đối với doanh nghiệp áp dụng phương pháp tính thuế GTGT theo phương pháp trực tiếp trên GTGT, ghi:

• Nợ các TK 111, 112, 131 (Tổng giá thanh toán)
• Có TK 511 – Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ (5117 – Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư ) (Tổng giá thanh toán)

Kế toán ghi giảm nguyên giá và giá trị còn lại của BĐS đầu tư đã được bán, ghi:

• Nợ TK 214- Hao mòn TSCĐ (2147- Hao mòn BĐS đầu tư)
• Nợ TK 632- Giá vốn hàng bán (Giá trị còn lại của BĐS đầu tư)
• Có TK 217- BĐS đầu tư (Nguyên giá của BĐS đầu tư)

4.3.9 Kế toán chuyển bất động sản đầu tư thành hàng tồn kho hoặc thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng:

Việc chuyển đổi mục đích sử dụng giữa bất động sản đầu tư với bất động sản chủ sở hữu sử dụng hoặc hàng tồn kho không làm thay đổi giá trị ghi sổ của tài sản được chuyển và không làm thay đổi nguyên giá của BĐS đầu tư trong việc xác định giá trị ghi sổ hay lập báo cáo tài chính.

Trường hợp bất động sản đầu tư chuyển thành hàng tồn kho khi chủ sở hữu có quyết định sửa chữa, cải tạo nâng cấp để bán:

Khi có quyết định sửa chữa, cải tạo, nâng cấp BĐS đầu tư để bán kế toán tiến hành kết chuyển giá trị còn lại của bất động sản đầu tư vào TK 156 “Hàng hoá”, ghi:

• Nợ TK 156 – Hàng hoá

(TK 1567- Hàng hoá BĐS – Giá trị còn lại của BĐS đầu tư)

• Nợ TK 214 – Hao mòn TSCĐ (2147) (Số khấu hao luỹ kế )
• Có TK 217 – Bất động sản đầu tư (Nguyên giá).

Khi phát sinh các chi phí sửa chữa, cải tạo, nâng cấp triển khai cho mục đích bán, ghi:

• Nợ TK 154 – Chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang
• Nợ TK 133 – Thuế GTGT được khấu trừ (Nếu có)
• Có các TK 111, 112, 152, 334, 331,…

Khi kết thúc giai đoạn sửa chữa, cải tạo, nâng cấp triển khai cho mục đích bán, kết chuyển toàn bộ chi phí ghi tăng giá gốc hàng hoá bất động sản chờ bán, ghi:

• Nợ TK 156 – Hàng hoá (1567 )
• Có TK 154 – Chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang

Trường hợp chuyển bất động sản đầu tư thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng, ghi:

• Nợ TK 211 hoặc 213
• Có TK 217 – Bất động sản đầu tư;

Đồng thời, ghi:

• Nợ TK 2147 – Hao mòn bất động sản đầu tư
• Có TK 2141 hoặc 2143.

4.3.10 Định kỳ tính, trích khấu hao bất động sản đầu tư đang nắm giữ chờ tăng giá, đang cho thuê hoạt động, ghi:

• Nợ TK 632- Giá vốn hàng bán (Chi tiết chi phí kinh doanh BĐS đầu tư)
• Có TK 2147 – Hao mòn bất động sản đầu tư.

4.3.11 Khi phát sinh chi phí liên quan đến BĐS đầu tư sau ghi nhận ban đầu, nếu xét thấy chi phí đó không chắc chắn làm cho bất động sản đầu tư tạo ra lợi ích kinh tế trong tương lai nhiều hơn mức hoạt động được đánh giá ban đầu hoặc không bao gồm trong nghĩa vụ của doanh nghiệp phải chịu các chi phí cần thiết sẽ phát sinh để đưa bất động sản tới trạng thái sẵn sàng hoạt động thì được ghi nhận vào chi phí kinh doanh BĐS đầu tư trong kỳ, chi phí trả trước dài hạn, ghi:

• Nợ TK 632 – Giá vốn hàng bán (Chi tiết chi phí kinh doanh BĐS đầu tư), hoặc
• Nợ TK 242 – Chi phí trả trước dài hạn (Nếu chi phí có giá trị lớn) Có các TK 111, 112, 152, 153, 334,…

4.3.12. Kế toán cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư

a. Phản ánh doanh thu cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư

a.1 Trường hợp cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư thu tiền trước cho thuê nhiều kỳ, doanh thu của kỳ kế toán được xác định bằng tổng số tiền cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư đã thu chia cho số kỳ thu tiền trước cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư.

Khi nhận tiền của khách hàng trả trước về hoạt động cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư cho nhiều kỳ, ghi:

• Nợ TK 111, 112 (Tổng số tiền nhận được)
• Có TK 3387 – Doanh thu chưa thực hiện (theo giá chưa có thuế GTGT)
• Có TK 333 – Thuế và các khoản phải nộp Nhà nước (3331).

Đồng thời, tính và kết chuyển doanh thu của kỳ kế toán thực hiện, ghi:

• Nợ TK 3387 – Doanh thu chưa thực hiện
• Có TK 5117 – Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư.

Sang kỳ kế toán tiếp sau, tính và kết chuyển doanh thu của kỳ kế toán sau, ghi:

• Nợ TK 3387 – Doanh thu chưa thực hiện
• Có TK 5117 – Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư (Doanh thu của kỳ kế toán).

Số tiền phải trả lại cho khách hàng vì hợp đồng cung cấp dịch vụ cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư không được thực hiện (nếu có), ghi:

• Nợ TK 3387 – Doanh thu chưa thực hiện (Giá chưa có thuế GTGT)
• Nợ TK 531 – Hàng bán bị trả lại (Trường hợp đã ghi doanh thu trong kỳ theo giá chưa có thuế GTGT)
• Nợ TK 3331 – Thuế GTGT phải nộp (Số tiền thuế GTGT của hoạt động cho thuê tài sản không được thực hiện)
• Có TK 111, 112, 331… (Tổng số tiền trả lại).

Đối với đơn vị tính thuế GTGT phải nộp theo phương pháp trực tiếp:

Khi nhận tiền của khách hàng trả trước về hoạt động cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư cho nhiều năm, ghi:

• Nợ các TK 111, 112… (Tổng số tiền nhận được)
• Có TK 3387 – Doanh thu chưa thực hiện (Tổng số tiền nhận được).

Đồng thời, tính và kết chuyển doanh thu của kỳ kế toán thu tiền, ghi:

• Nợ TK 3387 – Doanh thu chưa thực hiện
• Có TK 5117 – Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư.

Sang kỳ kế toán sau, tính và kết chuyển doanh thu của kỳ kế toán sau, ghi:

• Nợ TK 3387 – Doanh thu chưa thực hiện
• Có TK 5117 – Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư (Doanh thu của kỳ kế toán).

Cuối mỗi kỳ kế toán, tính và phản ánh số thuế GTGT phải nộp theo phương pháp trực tiếp, ghi:

• Nợ TK 5117 – Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư
• Có TK 3331 – Thuế GTGT phải nộp.

Số tiền phải trả lại cho khách hàng vì hợp đồng cung cấp dịch vụ về cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư không được thực hiện (nếu có), ghi:

• Nợ TK 3387 – Doanh thu chưa thực hiện
• Nợ TK 531 – Hàng bán bị trả lại (Trường hợp đã ghi doanh thu trong kỳ)
• Có các TK 111, 112…. (Tổng số tiền trả lại).

a.2 Trường hợp cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư và thu tiền cho thuê hoạt động theo từng kỳ:

* Đối với đơn vị tính thuế GTGT phải nộp theo phương pháp khấu trừ thuế:

Khi phát hành hoá đơn thanh toán tiền cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư, ghi:

• Nợ TK 131 – Phải thu của khách hàng
• Có TK 5117 – Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư
• Có TK 3331 – Thuế GTGT phải nộp.

Khi thu được tiền, ghi:

• Nợ các TK 111, 112
• Có TK 131- Phải thu của khách hàng.

* Đối với đơn vị tính thuế GTGT phải nộp theo phương pháp trực tiếp:

Khi phát hành hoá đơn dịch vụ cho thuê bất động sản đầu tư (cho thuê hoạt động), ghi:

• Nợ TK 131 – Phải thu của khách hàng
• Có TK 5117 – Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư.

Khi thu được tiền, ghi:

• Nợ các TK 111, 112
• Có TK 131 – Phải thu của khách hàng.

Cuối kỳ kế toán, tính và phản ánh số thuế GTGT phải nộp theo phương pháp trực tiếp, ghi:

• Nợ TK 5117 – Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư
• Có TK 3331 – Thuế GTGT phải nộp.

b) Định kỳ tính, trích khấu hao TSCĐ là bất động sản đầu tư cho thuê hoạt động, ghi:

• Nợ TK 632- Giá vốn hàng bán (Chi tiết chi phí kinh doanh BĐS đầu tư)
• Có TK 2147 – Hao mòn bất động sản đầu tư.

c) Các chi phí phát sinh liên quan đến cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư, ghi:

Nếu chi phí phát sinh không lớn, ghi:

• Nợ TK 632- Giá vốn hàng bán (Chi tiết chi phí kinh doanh BĐS đầu tư)
• Nợ TK 133 – Thuế GTGT được khấu trừ (Nếu có)
• Có các TK 111, 112, 331, 334,…

Nếu chi phí phát sinh nhiều và cần phải tính giá thành dịch vụ cho thuê bất động sản đầu tư thì thực hiện theo hướng dẫn kế toán cho thuê tài sản là cho thuê hoạt động (Mục D Phần I – Thông tư số 105/2003/TT-BTC ngày 4/11/2003 về Hướng dẫn kế toán thực hiện sáu (06) chuẩn mực kế toán ban hành theo Quyết định số 165/2002/QĐ-BTC ngày 31/12/2002 của Bộ trưởng Bộ Tài chính).

5. Kế toán bán, thanh lý bất động sản đầu tư

5.1 Phản ánh doanh thu từ bán bất động sản đầu tư

a) Đối với doanh nghiệp tính thuế GTGT phải nộp theo phương pháp khấu trừ , ghi:

• Nợ TK 111, 112, 131 (Tổng giá thanh toán)
• Có TK 5117 – Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư (Giá bán chưa có thuế GTGT)
• Có TK 3331 – Thuế GTGT (33311- Thuế GTGT đầu ra).

b) Đối với doanh nghiệp tính thuế GTGT phải nộp theo phương pháp trực tiếp, ghi:

• Nợ TK 111, 112, 131 (Tổng giá thanh toán)
• Có TK 5117 – Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư

c) Trường hợp bán bất động sản đầu tư theo phương thức trả chậm, trả góp:

c.1) Đối với doanh nghiệp tính thuế GTGT phải nộp theo phương pháp khấu trừ:

Khi bán BĐS đầu tư trả chậm, trả góp thì ghi nhận doanh thu kinh doanh BĐS đầu tư của kỳ kế toán theo giá bán trả ngay, phần chênh lệch giữa giá bán trả chậm, trả góp với giá bán trả ngay và thuế GTGT ghi vào tài khoản “Doanh thu chưa thực hiện”, ghi:

• Nợ các TK 111, 112, 131
• Có TK 5117 – Doanh thu kinh doanh BĐS đầu tư (Giá bán trả ngay chưa có thuế GTGT)
• Có TK 3387 – Doanh thu chưa thực hiện (Số chênh lệch giữa giá bán trả chậm, trả góp với giá bán trả ngay và thuế GTGT)
• Có TK 333 – Thuế và các khoản phải nộp Nhà nước (3331 – Thuế GTGT phải nộp).

Định kỳ, tính, xác định và kết chuyển doanh thu tiền lãi bán BĐS đầu tư trả chậm, trả góp trong kỳ, ghi:

• Nợ TK 3387 – Doanh thu chưa thực hiện
• Có TK 515 – Doanh thu hoạt động tài chính.

Khi thực thu tiền bán BĐS đầu tư trả chậm, trả góp trong đó gồm cả phần chênh lệch giữa giá bán trả chậm, trả góp và giá bán trả ngay, ghi:

• Nợ các TK 111, 112.
• Có TK 131 – Phải thu của khách hàng.

c.2) Đối với BĐS đầu tư bán trả chậm, trả góp không thuộc diện chịu thuế GTGT hoặc chịu thuế GTGT tính theo phương pháp trực tiếp:

Khi bán BĐS đầu tư trả chậm, trả góp thì ghi nhận doanh thu kinh doanh BĐS đầu tư của kỳ kế toán theo giá bán trả ngay, phần chênh lệch giữa giá bán trả chậm, trả góp và giá bán trả ngay (có cả thuế GTGT) ghi nhận là doanh thu chưa thực hiện, ghi:

• Nợ các TK 111, 112, 131
• Có TK 5117 – Doanh thu kinh doanh BĐS đầu tư (Giá bán trả ngay có cả thuế GTGT)
• Có TK 3387 – Doanh thu chưa thực hiện (Số chênh lệch giữa giá bán trả chậm, trả góp và
  giá bán trả ngay có thuế GTGT).

Cuối kỳ, xác định số thuế GTGT phải nộp tính theo phương pháp trực tiếp, ghi:

• Nợ TK 5117 – Doanh thu kinh doanh BĐS đầu tư
• Có TK 333- Thuế và các khoản phải nộp NN (3331 – Thuế GTGT phải nộp).

Định kỳ, tính, xác định và kết chuyển doanh thu tiền lãi bán hàng trả chậm, trả góp, ghi:

• Nợ TK 3387 – Doanh thu chưa thực hiện
• Có TK 515 – Doanh thu hoạt động tài chính.

Khi thực thu tiền bán hàng trả chậm, trả góp trong đó gồm cả phần lãi bán hàng trả chậm, trả góp, ghi:

• Nợ các TK 111, 112
• Có TK 131- Phải thu của khách hàng.

5.2  Kế toán giảm nguyên giá và giá trị còn lại của BĐS đầu tư bán, thanh lý, ghi:

• Nợ TK 214- Hao mòn TSCĐ (2147- Hao mòn BĐS đầu tư)
• Nợ TK 632- Giá vốn hàng bán (Giá trị còn lại của BĐS đầu tư)
• Có TK 217- BĐS đầu tư (Nguyên giá của BĐS đầu tư)

5.3 Các chi phí bán (thanh lý) BĐS đầu tư phát sinh, ghi:

• Nợ TK 632- Giá vốn hàng bán (Chi phí kinh doanh BĐS đầu tư)
• Nợ TK 133 – Thuế GTGT được khấu trừ (Nếu có)
• Có các TK 111, 112, 331

Phần mềm kế toán MISA SME.NET đáp ứng đầy đủ yêu cầu của kế toán tài sản cố định và các khoản đầu tư dài hạn như:

– Quản lý danh sách TSCĐ tại đơn vị chi tiết theo từng loại tài sản, bộ phận sử dụng…

– Tự động hạch toán các bút toán ghi tăng, ghi giảm, khấu hao, đánh giá lại, điều chuyển tscđ

– Tự động tính khấu hao và phân bổ chi phí khấu hao cho từng đối tượng sử dụng như: Phòng ban, Đơn hàng, Công trình, Hợp đồng…

– Kiểm kê TSCĐ: Tự động hiển thị danh sách TSCĐ theo từng đơn vị sử dụng và Tự động xử lý các kiến nghị sau kiểm kê.

Để tìm hiểu thêm về phần mềm kế toán MISA SME.NET mới nhất, kế toán vui lòng click xem tại đây