Nhà đầu tư ngoại ám ảnh bởi chi phí giải phóng mặt bằng

Thủ tục về giải phóng mặt bằng vẫn đang làm khó nhiều doanh nghiệp FDI. Những diễn biến gần đây liên quan đến bồi thường đất, giải phóng mặt bằng và định giá đất có vẻ như đang khiến các nhà đầu tư lo lắng hơn trước.

Một loạt các văn bản pháp luật liên quan đến bồi thường đất, giải phóng mặt bằng và định giá đất đã được ban hành với mục đích cung cấp một khung pháp lý khả thi, tạo điều kiện để lĩnh vực bất động sản có thể phát triển một cách trật tự.

Ông David Lim, đại diện Nhóm công tác đất đai thuộc Diễn đàn Doanh nghiệp Việt Nam nói trong phần lớn các văn bản trên, “các chủ trương đều đúng đắn và thể hiện ý định của các nhà làm luật muốn giải quyết các vấn đề cực kỳ khó khăn”.

Tuy nhiên, việc áp dụng không thống nhất cơ chế tính toán giá đất cũng như các thủ tục bồi thường và giải phóng mặt bằng khác nhau đã dẫn đến những sự chậm trễ không đáng và gây khó khăn cho những chủ đầu tư bất động sản.

Nhóm công tác đã tiến hành các khảo sát từ các nhà đầu tư và nhận thấy có khá nhiều điểm bất cập liên quan đến công tác giải phóng mặt bằng đối với các dự án có vốn đầu tư nước ngoài.

Chẳng hạn, theo Điều 28 của Nghị định 84, trong trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư và khu đất phải được chuyển mục đích sử dụng cho phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì sau khi nhận chuyển nhượng, số tiền mà nhà đầu tư đã trả cho việc chuyển nhượng sẽ được trừ vào tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất hoặc sẽ được xem là khoản tiền thuê đất nhà đầu tư trả trước cho Nhà nước.

Theo quy định này, số tiền nhà đầu tư thực tế trả cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ được tính vào chi phí đầu tư dự án của nhà đầu tư.

Tuy nhiên, theo Điều 2.2 của Thông Tư 93/2011/TT-BTC đề ngày 29/6/2011 của Bộ Tài chính, nhà đầu tư không được phép trừ mà phải trả tiền sử dụng đất căn cứ trên chênh lệch giữa các giá đất theo các mục đích sử dụng mới và cũ vào thời điểm thay đổi.

Đối với vấn đề này, Nhóm công tác đề nghị rằng tiền sử dụng đất có thể được trừ vào các khoản tạm ứng cho việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư… Nếu các khoản tiền tạm ứng đã thanh toán cao hơn tiền sử dụng đất phải trả thì chỉ trừ số tiền bằng với tiền sử dụng đất; phần còn lại sẽ là chi phí đầu tư dự án.

Cũng về vấn đề bồi thường giải phóng mặt bằng, nhà đầu tư nước ngoài thực hiện dự án trên cơ sở sở hữu 100% vốn gặp bất lợi so với một nhà đầu tư trong nước sau khi hoàn tất giải phóng mặt bằng hoặc thương lượng với người sử dụng đất để giải phóng mặt bằng bởi vì họ không thể trả tiền bồi thường cho người sử dụng đất đó ngay lập tức. Họ phải trải qua hai bước nữa mới có được đất do phải thương lượng hợp đồng thuê đất với Nhà nước và phải xin giấy chứng nhận đầu tư.

Do phải mất từ 6 tháng đến một năm mới có được giấy chứng nhận đầu tư, người sử dụng đất khó có thể chờ đến khi đó để nhận dược tiền đền bù về đất.

Một trở ngại khác là trong tình hình kinh tế hiện nay đang thiếu tín dụng, nhà đầu tư Việt Nam mời các nhà đầu tư nước ngoài cùng đầu tư không chỉ vào các dự án mới mà còn cả vào các dự án hiện hữu. 

Vẫn theo ông David Lim, các nhà đầu tư nước ngoài sẵn sàng hỗ trợ theo cách này nhưng khó cam kết vốn cho bất kỳ dự án nào khi không có sự chắc chắn hoặc bảo đảm nào về quyền sử dụng đất. Điều này tiếp tục là cản trở cho việc các nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào các dự án từ các dự án đô thị lớn cho đến các dự án phát triển một tòa nhà duy nhất.

Nhóm công tác đề nghị rằng các nhà đầu tư nước ngoài không cần phải qua bước thương lượng hợp đồng thuê đất với Nhà nước giống như các chủ đầu tư trong nước và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho các nhà đầu tư nước ngoài sau khi hoàn tất việc bồi thường để các nhà đầu tư nước ngoài có các quyền như quyền của nhà đầu tư trong nước trong việc thực hiện các dự án bất động sản.

Khó khăn về mặt bằng không chỉ đến với các doanh nghiệp bất động sản mà còn là của các doanh nghiệp khác có dự án đầu tư chiếm diện tích lớn, chẳng hạn trong lĩnh vực nhiệt điện.

Theo ông Tony Foster, một chuyên gia giàu kinh nghiệm về cơ sở hạ tầng tại Việt Nam thì theo quy chế về dự án BOT, các doanh nghiệp không phải trả tiền thuê đất. Tuy vậy, dự án BOT vẫn phải chịu chi phí giải phóng mặt bằng, bồi thường và cải tạo mặt bằng thường khá lớn.

Mới đây, chủ đầu tư dự án nhiệt điện Mông Dương 2 đã được cấp “đất sạch” đã giải phóng mặt bằng tuy nhiên trên thực tế không có nhiều dự án được “may mắn” như thế. Những dự án điện khác phải tự chịu chi phí giải phóng mặt bằng, bồi thường, cải tạo mặt bằng. Tùy vào quy mô của nhà máy và địa điểm, những chi phí này có thể lên tới trên 50 triệu USD.

“Tôi nghĩ Chính phủ cần thể hiện rõ sự cam kết hơn bằng cách chuẩn bị trước các thủ tục giao đất và phân bổ ngân sách phù hợp. Nếu không, rủi ro sẽ chuyển lên vai doanh nghiệp, dẫn đến việc chuyển tiếp chi phí và chi phí cuối cùng chắc chắn sẽ cao hơn so với việc chính phủ có can thiệp từ đầu”, ông Tony Foster nói.

Một vấn đề khác là UBND địa phương nơi có đất thường tuyên bố rằng mình không có kinh phí để ứng trước cho những chi phí trên. Vì vậy, nhà đầu tư sẽ phải lựa chọn giữa việc tự ứng trước chi phí, qua đó gánh luôn rủi ro do không biết dự án có được cấp phép suôn sẻ và mình có được phê duyệt kinh phí hay không, hoặc chờ cho đến khi được phê duyệt kinh phí mới bắt đầu đền bù và cải tạo mặt bằng.

“Công tác đền bù, cải tạo mặt bằng, tùy địa điểm, có thể kéo dài đến hai năm hoặc hơn, dẫn tới hậu quả là dự án bị chậm tiến độ”, ông Tony Foster nhấn mạnh.

1