Lạm phát giảm có “hâm nóng” bất động sản?

Chỉ số giá tiêu dùng (CPI) tháng 6 giảm 0,26%, đây là lần đầu tiên CPI giảm sau 38 tháng tăng liên tiếp. Nhiều người đang kỳ vọng việc lạm phát giảm là cơ sở để lãi suất giảm và tác động tích cực đến thị trường nhà đất. Liệu sự giảm mạnh của lạm phát có kéo được thị trường nhà đất tăng hay không?

Về lý thuyết thì lạm phát và thị trường nhà đất thường không có một mối liên hệ trực tiếp. Mối liên hệ của nó được phản ánh qua các chính sách tiền tệ, tình trạng của nền kinh tế và tâm lý kỳ vọng của người dân.

Lạm phát cao thường là biểu hiện của sự tăng cung tiền quá mức, hiệu quả kinh tế kém hoặc sự tăng giá của hàng hóa thế giới. Thị trường nhà đất tăng giảm liên quan chặt chẽ tới cung tiền trong nền kinh tế, dòng vốn đầu tư nước ngoài, tâm lý và tính đầu cơ.

Như vậy, giữa lạm phát và sự khởi sắc của thị trường nhà đất chúng ta thấy đều có chung yếu tố chung là chính sách tiền tệ. Khi chính sách tiền tệ nới lỏng, lãi suất thấp thì người dân và doanh nghiệp vay tiền nhiều hơn. Điều này đồng nghĩa với tiền sẽ đổ vào kênh đầu tư bất động sản khiến cho thị trường này khởi sắc.

Ngoài ra, trong thời gian tiền được bơm nhiều vào nền kinh tế cũng khiến kinh tế tăng trưởng nhanh hơn. Vào thời điểm đó người dân thường có tâm lý lạc quan và họ sẽ đầu tư mạnh vào thị trường nhà đất với kỳ vọng kiếm lời nhanh.

Tuy nhiên, việc bơm tiền nhiều ra nền kinh tế và lạc quan tiêu dùng quá mức thường làm cho lạm phát tăng mạnh. Lúc đó Ngân hàng nhà nước (NHNN) sẽ buộc phải thực hiện chính sách tiền tệ thắt chặt. Điều này có tác dụng ngược lại sẽ làm cho thị trường bất động sản sụt giảm.

Nhìn lại lịch sử các đợt tăng giá nhà đất trong thời gian gần đây chúng ta thấy có quan hệ chặt chẽ với tăng trưởng tín dụng và cung tiền trong nền kinh tế.

Thực vậy, đợt tăng giá mạnh của bất động sản năm 2001-2002 có vai trò lớn của yếu tố cung tiền. Để chống lại cuộc suy giảm kinh tế sau khủng hoảng tài chính Đông Á năm 1997, năm 1999 và 2000, NHNN đã thực hiện chính sách tiền tệ nới lỏng.

Tăng trưởng tín dụng hai năm đó lần lượt là 45,83% và 31,19%. Đây là mức tăng rất cao so với trung bình chỉ khoảng 20% trong 5 năm trước đó. Một lượng tiền lớn được bơm vào nền kinh tế đã đẩy thị trường nhà đất tăng mạnh trong năm 2001 và 2002.

Tuy nhiên, việc bơm mạnh tiền này đã không gây ra lạm phát cao trong 2 năm đó mà tới năm 2004 và 2005 lạm phát mới bùng phát. Cũng trong khoảng thời gian này thị trường nhà đất trở nên “nguội lạnh” do chính sách tiền tệ bị siết lại.

Đợt bùng nổ của thị trường bất động sản năm 2007 và đầu năm 2008 cho thấy rõ nhất sự tác động của cung tiền. Sau khi gia nhập WTO, Việt Nam đón nhận một dòng vốn đầu tư nước ngoài rất lớn, tâm lý lạc quan được đẩy lên cao, cùng với đó tăng trưởng tín dụng năm 2007 cũng ở mức rất cao (49,79%) đã làm cho thị trường nhà đất bùng nổ. Giá cả bất động sản tăng mạnh. Tuy nhiên, không nằm ngoài quy luật lạm phát cũng bùng nổ không kém. Lạm phát năm 2007, tăng tới 12,7%, trong năm 2008 có thời điểm tăng tới hơn 30%. Kết thúc năm 2008 lạm phát lên tới gần 20%.

Sự bùng nổ của lạm phát buộc NHNN phải thực hiện chính sách tiền tệ thắt chặt và lãi suất tăng cao khiến một lần nữa thị trường nhà đất lao dốc. Giá cả nhà đất nhiều nơi đã giảm 30-50% chỉ trong vòng một thời gian ngắn.

Năm 2009, một lần nữa NHNN thực hiện chính sách tiền tệ nới lỏng. Một lượng tiền rất lớn khiến tăng trưởng tín dụng năm 2009 lên gần 40%. Thị trường nhà đất tại TPHCM ấm dần còn tại Hà Nội đã bùng nổ trở lại. Tuy nhiên, tình trạng này không duy trì được lâu. Lạm phát một lần nữa bùng phát trở lại buộc NHNN phải thắt chặt chính sách tiền tệ và hạn chế tín dụng vào thị trường bất động sản.

Thị trường nhà đất tại TPHCM chưa kịp khởi sắc thì một lần nữa đóng băng và giảm mạnh. Tại Hà Nội, thị trường nhà đất sau một khoảng thời gian “lên đồng” cũng chợt bừng tỉnh và đổ nhào. Nhiều doanh nghiệp bất động sản thua lỗ và đứng bên bờ vực phá sản, phần lớn dự án bất động sản đều ngừng hoặc giãn tiến độ thị công. Cảnh bán tháo bất động sản trả nợ ngân hàng diễn ra khắp nơi.

Như vậy, rõ ràng lạm phát và thị trường bất động sản có mối liên hệ với nhau qua cung tiền trong nền kinh tế và mức độ lạc quan của nhà đầu tư. Lạm phát cao dẫn đến đến thắt chặt cung tiền và lúc đó thị trường nhà đất sẽ gặp khó khăn.

Trong giai đoạn hiện nay khi lạm phát và lãi suất giảm mạnh liệu thị trường bất động sản có khởi sắc trở lại? Để trả lời câu hỏi này chúng ta phải xem xét động thái chính sách tiền tệ của NHNN và bối cảnh nền kinh tế.

Rõ ràng, hiện nay chính sách tiền tệ đã “dễ chịu” hơn. Đồng thời cánh cửa tín dụng đối với bất động sản cũng được mở ra chứ không còn “siết” như trước. Đây là tín hiệu rất tốt đối với bất động sản. Tuy vậy, xét trong bối cảnh chung của nền kinh tế thì không hoàn toàn thuận lợi.

Thị trường bất động sản Việt Nam sau một khoảng thời gian phát triển thiếu bền vững. Các đợt sốt nhà đất chủ yếu do yếu tố đầu cơ, nguồn cầu chủ yếu là cầu ảo đã đẩy giá nhà đất tăng lên mức quá cao. Lợi nhuận hấp dẫn từ bất động sản đã kéo theo hệ lụy “người người làm bất động sản, nhà nhà làm bất động sản”.

Hệ quả là nhiều doanh nghiệp bất động sản yếu về vốn, năng lực quản lý kém vẫn ra đời như nấm sau mưa. Nguồn vốn dành cho phát triển bất động sản chủ yếu là từ vốn vay ngân hàng. Theo một vài chuyên gia ước tính số nợ xấu bất động sản hiện tại đã lên tới 56 nghìn tỷ đồng, cao gấp 8 lần con số chính thức. Điều này cho thấy thị trường bất động sản đang còn phải đối mặt với rất nhiều khó khăn phía trước.

Đối với nền kinh tế thì tình hình cũng không rất khó khăn. Rất nhiều yếu kém trong cơ cấu đã được bộc lộ. Hiện tại, nợ xấu trong toàn bộ nền kinh tế có thể hơn 300 nghìn tỷ đồng. Đây là một rào cản rất lớn đối với sự hồi phục của nền kinh tế trong thời gian tới.

Như vậy, việc giảm mạnh của lạm phát là một tín hiệu vui với bất động sản vì lãi suất có thể giảm và chính sách tiền tệ nới lỏng hơn. Tuy nhiên, còn quá sớm để kỳ vọng thị trường này nhanh chóng phục hồi vì bản thân thị trường đang tồn tại nhiều vấn đề yếu kém. Tuy nhiên, ở một số phân khúc giá thấp, dự án hấp dẫn vẫn có thể kỳ vọng sẽ khởi sắc nếu có giá bán hợp lý.