Thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà mới nhất 2026: Cách tính, mức thuế và thủ tục

Khi chuyển nhượng bất động sản, nhiều người thường thắc mắc về mức thuế phải nộp, điều kiện miễn thuế và thủ tục kê khai theo quy định mới nhất. Việc hiểu rõ thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà sẽ giúp người bán tránh sai sót và chủ động hơn trong giao dịch. Nếu bạn đang chuẩn bị mua bán nhà đất, hãy đọc ngay bài viết dưới đây của phần mềm quản lý kế toán MISA SME để cập nhật đầy đủ thông tin cần biết.

1. Đối tượng phải nộp thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà

Theo quy định tại điểm c khoản 5 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC, khoản thu nhập phát sinh từ hoạt động chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, thuộc diện chịu thuế thu nhập cá nhân. Người phát sinh thu nhập từ giao dịch chuyển nhượng là người có trách nhiệm nộp thuế.

Căn cứ theo quy định này, trong giao dịch mua bán nhà ở, bên bán thường là người có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân vì là bên nhận được khoản thu từ việc chuyển nhượng bất động sản.

Tuy nhiên, pháp luật hiện hành cho phép các bên tự thỏa thuận về việc ai sẽ là người nộp trực tiếp khoản thuế này. Trên thực tế, nhiều giao dịch có thể thống nhất để bên mua nộp thay cho bên bán theo nội dung ghi nhận trong hợp đồng.

Hiện nay, mức thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động bán nhà được áp dụng phổ biến là 2% trên giá chuyển nhượng bất động sản.

2. Mức thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà năm 2026 là bao nhiêu?

Ngày 10/12/2025, Quốc hội đã chính thức thông qua Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 và luật này sẽ bắt đầu có hiệu lực từ ngày 01/7/2026.

Theo quy định tại Điều 14 và Điều 24 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 về thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, mức thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà đất được áp dụng như sau:

• Đối với cá nhân cư trú: Thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú được xác định bằng giá chuyển nhượng x 2% thuế suất
• Đối với cá nhân không cư trú: Thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà của cá nhân không cư trú được xác định bằng giá chuyển nhượng x 2% thuế suất

 

3. Trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà 

Trong một số trường hợp nhất định, cá nhân chuyển nhượng nhà đất có thể được miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định của pháp luật. Việc được miễn thuế sẽ phụ thuộc vào mối quan hệ giữa các bên giao dịch hoặc điều kiện sở hữu bất động sản của người bán.

Hiện nay có 2 trường hợp phổ biến được miễn thuế TNCN khi chuyển nhượng nhà đất như sau:

• Chuyển nhượng nhà đất giữa người thân trong gia đình: Các giao dịch mua bán, chuyển nhượng bất động sản giữa những người có quan hệ hôn nhân, huyết thông hoặc nuôi dưỡng sẽ được miễn thuế TNCN (Ví dụ như: vợ chồng, cha mẹ đẻ với con đẻ, cha mẹ nuôi với con nuôi, cha mẹ chồng với con dâu, cha mẹ vợ với con rể, ông bà nội với cháu nội, ông bà ngoại với cháu ngoại, anh chị em ruột với nhau)
• Cá nhân chỉ có duy nhất 1 nhà ở hoặc quyền sử dụng nhà ở: Người chuyển nhượng sẽ được miễn thuế tại thời điểm bán chỉ sở hữu duy nhất 1 nhà ở hoặc 1 thừa đất khi đáp ứng 3 điều kiện:
  • Điều kiện 1: Chỉ có duy nhất quyền sở hữu nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở tại thời điểm chuyển nhượng
  • Điều kiện 2: Thời điểm sở hữu nhà ở hoặc quyền sử dụng đất tối thiểu từ 6 tháng trở lên
  • Điều kiện 3: Thực hiện chuyển nhượng toàn bộ nhà ở hoặc toàn bộ quyền sử dụng đất đang sở hữu

4. Cách tính thuế TNCN khi bán nhà mới nhất hiện nay 

Khi thực hiện giao dịch mua bán hoặc chuyển nhượng bất động sản, người chuyển nhượng có trách nhiệm kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN) theo quy định của pháp luật hiện hành.

Thông thường, thuế TNCN khi bán nhà đất được xác định theo công thức:

Thuế TNCN = Thuế suất x Giá chuyển nhượng 

Tuy nhiên, cách xác định giá chuyển nhượng và nghĩa vụ thuế sẽ có sự khác nhau giữa cá nhân cư trú và cá nhân không cư trú.

4.1 Người bán là cá nhân cư trú 

Đối với cá nhân cư trú tại Việt Nam, thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng nhà đất được tính theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân và các văn bản hướng dẫn liên quan.

Công thức tính như sau:

Thuế TNCN phải nộp = Giá chuyển nhượng bất động sản x 2% 

Cách xác định giá chuyển nhượng

• Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất không kèm tài sản gắn liền trên đất, giá tính thuế là mức giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm giao dịch.
• Nếu chuyển nhượng đất cùng nhà ở hoặc công trình xây dựng (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai), giá tính thuế được xác định theo giá thỏa thuận trong hợp đồng mua bán.

Thuế suất áp dụng: Đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú là 2% trên giá chuyển nhượng

Thời điểm xác định nghĩa vụ thuế

• Thông thường, thời điểm tính thuế là khi hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định pháp luật, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác
• Với bất động sản đã hoàn thiện, thời điểm đăng ký quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng là căn cứ xác định nghĩ vụ thuế
• Đối với nhà ở hoặc công trình hình thành trong tương lai, thời điểm tính thuế được xác định khi người nộp thuế thực hiện kê khai với cơ quan thuế

4.2 Người bán là cá nhân không cư trú 

Đối với cá nhân không cư trú tại Việt Nam, thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà đất vẫn áp dụng mức thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng.

Cách tính cụ thể:

Thuế TNCN phải nộp = Giá chuyển nhượng nhà đất x 2%

Trong đó:

• Giá chuyển nhượng là toàn bộ khoản tiền thu được từ việc bán hoặc chuyển nhượng bất động sản.
• Khi tính thuế, cá nhân không cư trú không được trừ các khoản chi phí liên quan hoặc giá vốn đầu tư.
• Giá tính thuế được xác định theo nội dung ghi nhận trong hợp đồng chuyển nhượng của từng giao dịch cụ thể.

Thời điểm phát sinh nghĩa vụ thuế: Đối với cá nhân không cư trú là tại thời điểm hoàn tất thủ tục chuyển nhượng bất động sản theo quy định.

5. Trình tự thủ tục khai thuế TNCN khi mua bán nhà đất hiện nay 

Theo Quyết định 3078/QĐ-BTC năm 2025 (được sửa đổi bởi Quyết định 4008/QĐ-BTC năm 2025), thủ tục khai thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản được thực hiện như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ khai thuế

Người chuyển nhượng bất động sản hoặc tổ chức/cá nhân khai thay cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ khai thuế theo quy định.

Hồ sơ sẽ được nộp tại:

• Bộ phận một cửa liên thông
• Cơ quan thuế nơi có bất động sản
• Hoặc văn phòng đăng ký đất đai (nếu địa phương chưa áp dụng cơ chế một cửa).

Bước 2: Nộp hồ sơ khai thuế

Người nộp thuế có thể lựa chọn một trong các hình thức sau:

• Nộp trực tiếp tại cơ quan thuế;
• Gửi qua đường bưu điện;
• Nộp online qua Cổng thông tin điện tử của cơ quan thuế hoặc hệ thống T-VAN.

Thời hạn nộp hồ sơ:

• Nếu hợp đồng không thỏa thuận bên mua nộp thuế thay: nộp hồ sơ chậm nhất 10 ngày kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.
• Nếu bên mua nộp thuế thay cho bên bán: hồ sơ phải được nộp trước thời điểm sang tên quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà đất.
• Đối với nhà ở hình thành trong tương lai: thời điểm nộp hồ sơ là khi thực hiện kê khai với cơ quan thuế.

Bước 3: Cơ quan thuế tiếp nhận và xử lý hồ sơ 

Sau khi tiếp nhận hồ sơ:

• Cơ quan thuế sẽ kiểm tra tính hợp lệ và thực hiện xử lý theo quy định.
• Với hồ sơ điện tử, việc tiếp nhận và giải quyết được thực hiện thông qua hệ thống dữ liệu điện tử của cơ quan thuế.

Bước 4: Nhận thông báo và hoàn thành nghĩa vụ thuế

Sau khi hồ sơ được xử lý:

• Cơ quan thuế sẽ ban hành thông báo thuế phải nộp (nếu có).
• Người nộp thuế thực hiện nộp tiền thuế theo thông báo để hoàn tất thủ tục chuyển nhượng bất động sản.

Thời gian giải quyết: Thông thường, thời hạn xử lý hồ sơ là tối đa 5 ngày làm việc kể từ ngày cơ quan thuế nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

6. Tổng hợp các loại thuế, phí cần nộp khi bán nhà

Khi thực hiện giao dịch mua bán hoặc chuyển nhượng nhà đất, ngoài thủ tục pháp lý, người bán cũng cần nắm rõ các khoản thuế và chi phí phát sinh để tránh sai sót trong quá trình sang tên, chuyển nhượng bất động sản.

Dưới đây là các loại thuế, phí thường gặp khi bán nhà đất:

• Thuế thu nhập cá nhân: Người bán có trách nhiệm nộp thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, trừ 1 số trường hợp được miễn thuế theo quy định
• Lệ phí trước bạ: Lệ phí trước bạ thường được tính bằng 0,5% giá trị nhà đất theo bảng giá do UBND cấp tỉnh ban hành. Đối với nhà ở, mức phí còn phụ thuộc vào chất lượng còn lại của tài sản.
• Phí công chứng: Khoản phí này được tính dựa trên giá trị hợp đồng chuyển nhượng nhà đất. Giá trị tài sản càng cao thì phí công chứng càng lớn theo biểu phí quy định.
• Lệ phí cấp sổ đỏ: Đây là khoản phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Mức thu phụ thuộc vào từng địa phương và thường cao hơn tại khu vực thành phố.
• Phí thẩm định hồ sơ: Phí thẩm định được áp dụng trong quá trình cấp hoặc sang tên sổ đỏ. Mức phí sẽ căn cứ vào diện tích đất, tính chất hồ sơ và mục đích sử dụng đất.

Có thể thấy, thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà là nghĩa vụ tài chính quan trọng khi chuyển nhượng bất động sản. Nắm rõ cách tính thuế, trường hợp miễn thuế và thủ tục kê khai sẽ giúp quá trình mua bán diễn ra thuận lợi, đúng quy định và hạn chế phát sinh chi phí không cần thiết.