Hướng dẫn kê khai thuế cho thuê tài sản online chi tiết

Kê khai thuế cho thuê tài sản online đang trở thành yêu cầu bắt buộc đối với mọi cá nhân, hộ kinh doanh có phát sinh hoạt động cho thuê, đặc biệt khi chính sách thuế năm 2026 có nhiều điều chỉnh quan trọng về ngưỡng doanh thu chịu thuế và phương thức kê khai. Việc thực hiện đúng quy trình kê khai trực tuyến không chỉ giúp người nộp thuế hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ với ngân sách nhà nước mà còn hạn chế tối đa rủi ro bị truy thu, xử phạt do kê khai sai hoặc chậm nộp tờ khai.

Bài viết dưới đây phần mềm kế toán MISA SME sẽ cung cấp thông tin chi tiết ngưỡng doanh thu chịu thuế, cách tính thuế và hướng dẫn từng bước kê khai trực tuyến theo quy định hiện hành để người nộp thuế chủ động tuân thủ.

1. Cho thuê tài sản là gì ?

Theo quy định pháp luật về thuế, cho thuê tài sản là hoạt động phát sinh doanh thu của cá nhân, hộ kinh doanh từ việc cho thuê các loại tài sản. Cụ thể, cá nhân cho thuê tài sản là người phát sinh doanh thu từ các hoạt động sau:

• Cho thuê nhà, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi.
• Cho thuê phương tiện vận tải, máy móc thiết bị không kèm theo người điều khiển.
• Cho thuê các loại tài sản khác không kèm theo dịch vụ.

Một điểm cần lưu ý để xác định đúng nghĩa vụ thuế là phân biệt giữa cho thuê tài sản và dịch vụ lưu trú, bởi đây là hai loại hình áp dụng chính sách thuế khác nhau. Dịch vụ lưu trú không được xem là hoạt động cho thuê tài sản, bao gồm các trường hợp:

• Cung cấp cơ sở lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai.
• Cung cấp nơi ở dài hạn không phải căn hộ cho sinh viên, công nhân và các đối tượng tương tự.
• Cung cấp cơ sở lưu trú kèm theo dịch vụ ăn uống hoặc các tiện ích giải trí.

Việc xác định sai loại hình hoạt động là một trong những nguyên nhân phổ biến dẫn đến sai sót khi kê khai, thậm chí có thể dẫn đến bị truy thu thuế và xử phạt hành chính. Do đó, chủ tài sản cần rà soát kỹ phương thức vận hành thực tế để áp dụng đúng tờ khai.

2. Ngưỡng doanh thu chịu thuế khi cho thuê tài sản

Đây là nội dung có thay đổi đáng kể trong năm 2026 và cần được nắm rõ trước khi kê khai. Quá trình điều chỉnh ngưỡng doanh thu chịu thuế diễn ra qua hai mốc văn bản quan trọng:

• Nghị định 68/2026/NĐ-CP (ban hành 05/3/2026): Quy định ngưỡng doanh thu không chịu thuế GTGT và TNCN ban đầu ở mức 500 triệu đồng/năm trở xuống tại Điều 3 và Điều 4.
• Nghị định 141/2026/NĐ-CP (ban hành 29/4/2026): Sửa đổi cụm từ “500 triệu đồng” thành “01 tỷ đồng” tại Điều 3, Điều 4, khoản 1 Điều 8, Điều 9, Điều 10, khoản 3 Điều 11, khoản 1 và khoản 2 Điều 12, khoản 4 Điều 17, khoản 3 Điều 18 Nghị định số 68/2026/NĐ-CP.

Như vậy, mức chịu thuế hộ kinh doanh được nâng lên thành 1 tỷ đồng/năm. Trường hợp hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh tự xác định mức doanh thu năm từ 1 tỷ đồng trở xuống mà đã kê khai nộp thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng theo quy định tại Nghị định số 68/2026/NĐ-CP thì được xử lý tiền thuế đã nộp theo quy định tại Điều 12 Nghị định số 68/2026/NĐ-CP. Khoản tiền này được xử lý như tiền thuế nộp thừa, cơ quan thuế sẽ thực hiện bù trừ hoặc hoàn trả theo quy trình hiện hành.

3. Cách tính thuế cho thuê tài sản

Theo quy định tại khoản 2 Điều 3 (sửa đổi tại Nghị định 141/2026/NĐ-CP) (sửa đổi tại Nghị định 141/2026/NĐ-CP) như sau:

Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có hoạt động sản xuất, kinh doanh có mức doanh thu năm trên 1 tỷ đồng thuộc đối tượng chịu thuế giá trị gia tăng và áp dụng phương pháp tính trực tiếp theo doanh thu bằng tỷ lệ % nhân (x) doanh thu. Tỷ lệ % và doanh thu tính thuế thực hiện theo quy định của Luật Thuế giá trị gia tăng số 48/2024/QH15 và các văn bản hướng dẫn thi hành.

Đồng thời theo quy định khoản 4, Điều 4 Nghị định 68/2026/NĐ-CP (sửa đổi tại Nghị định 141/2026/NĐ-CP):

4. Đối với cá nhân cho thuê bất động sản nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định tại khoản 4 Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15:

a) Trường hợp cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê ở các địa điểm khác nhau, cá nhân được trừ 1 tỷ đồng trước khi tính thuế thu nhập cá nhân đối với một hoặc một số hợp đồng cho thuê bất động sản do cá nhân lựa chọn nhưng tổng mức được trừ không quá 1 tỷ đồng một năm đối với tất cả hợp đồng cho thuê bất động sản. Trường hợp hợp đồng cho thuê bất động sản được lựa chọn chưa trừ đủ 1 tỷ đồng, cá nhân được tiếp tục lựa chọn các hợp đồng cho thuê bất động sản khác để được trừ tiếp cho đến khi trừ đủ 1 tỷ đồng;

b) Trường hợp cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê ở các địa điểm khác nhau và có quy định bên đi thuê khai thay, nộp thay thuế, khi lựa chọn hợp đồng cho thuê bất động sản để áp dụng mức được trừ khi tính thuế thu nhập cá nhân, cá nhân cho thuê bất động sản và bên đi thuê phải quy định rõ trong hợp đồng cho thuê bất động sản nội dung khai thay, nộp thay thuế và số tiền được trừ khi tính thuế thu nhập cá nhân. Trường hợp hợp đồng cho thuê bất động sản có quy định khai thay, nộp thay thuế nhưng chưa trừ đủ 1 tỷ đồng thì cá nhân được tiếp tục lựa chọn các hợp đồng cho thuê bất động sản khác để tiếp tục được trừ cho đến khi trừ đủ 1 tỷ đồng

Đồng thời căn cứ theo quy định tại khoản 4 Điều 7 Luật thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15 như sau:

4. Cá nhân cho thuê bất động sản, trừ hoạt động kinh doanh lưu trú, nộp thuế thu nhập cá nhân được xác định bằng phần doanh thu vượt trên mức quy định tại khoản 1 Điều này nhân (x) với thuế suất 5%.

Như vậy, cách tính thuế cho thuê tài sản được xác định bởi công thức sau:

Lưu ý: Đối với hoạt động cho thuê tài sản, doanh thu để xác định thuế thu nhập cá nhân như sau:

• Doanh thu đối với hoạt động cho thuê tài sản là số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê.
• Trường hợp bên thuê trả tiền trước cho nhiều năm thì doanh thu để tính thu nhập chịu thuế được phân bổ cho số năm trả tiền trước hoặc được xác định theo doanh thu trả tiền một lần;

4. Trách nhiệm kê khai và nộp thuế cho thuê tài sản

4.1. Đối tượng kê khai và nộp thuế

Căn cứ theo điểm d và điểm đ khoản 3 Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP, trách nhiệm kê khai, nộp thuế phụ thuộc vào thỏa thuận trong hợp đồng cho thuê tài sản, cụ thể:

• Cá nhân tự kê khai: Hộ, cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế khi hợp đồng thỏa thuận bên cho thuê chịu các khoản thuế.
• Tổ chức kê khai thay: Tổ chức thuê bất động sản của cá nhân (ví dụ công ty thuê nhà của cá nhân để làm địa điểm kinh doanh) thực hiện khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân trong trường hợp hợp đồng thuê bất động sản có thỏa thuận bên đi thuê là người khai thuế thay, nộp thuế thay.
• Cá nhân thuê của cá nhân: rường hợp cá nhân cho cá nhân thuê bất động sản thì cá nhân cho thuê phải trực tiếp khai thuế.

4.2. Hồ sơ kê khai thuế cho thuê tài sản

Theo Điều 8 Thông tư 18/2026/TT-BTC, người nộp thuế sử dụng các mẫu tờ khai tương ứng với từng trường hợp như sau:

• Cá nhân có hoạt động cho thuê bất động sản sử dụng Tờ khai mẫu số 01/BĐS.
• Tổ chức, doanh nghiệp khai thuế thay và nộp thuế thay cho cá nhân cho thuê bất động sản sử dụng Tờ khai mẫu số 01/TCKT kèm theo Phụ lục bảng kê chi tiết cá nhân cho thuê bất động sản mẫu số 02/BKKTBĐS ban hành kèm Thông tư 18/2026/TT-BTC.
• Cá nhân cho thuê tài sản không phải là bất động sản thực hiện kê khai theo Tờ khai mẫu số 01/CNKD.

4.3. Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế cho thuê bất động sản

Căn cứ điểm d khoản 3 Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP, hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có hoạt động cho thuê bất động sản được lựa chọn một trong hai phương thức khai thuế sau:

• Trường hợp khai thuế 02 lần trong năm: 
  • Hồ sơ khai thuế lần thứ nhất nộp chậm nhất vào ngày 31/7 của năm tính thuế.
  • Hồ sơ khai thuế lần thứ hai nộp chậm nhất vào ngày 31/01 của năm dương lịch liền kề sau năm tính thuế.
• Trường hợp khai thuế 01 lần theo năm: Hồ sơ khai thuế phải được nộp chậm nhất vào ngày 31/01 của năm dương lịch tiếp theo năm tính thuế.

Đối với trường hợp tổ chức thuê bất động sản của cá nhân và hợp đồng có thỏa thuận tổ chức thực hiện khai thuế, nộp thuế thay thì tổ chức thuê tài sản sẽ thực hiện kê khai, nộp thuế theo từng kỳ thanh toán tiền thuê theo hợp đồng.

Ngược lại, nếu bên thuê là cá nhân thì cá nhân cho thuê bất động sản có trách nhiệm trực tiếp thực hiện nghĩa vụ khai và nộp thuế với cơ quan thuế.

5. Hướng dẫn kê khai thuế cho thuê tài sản online

Bước 1: Đăng nhập hệ thống

Truy cập vào trang Dịch vụ công, chọn “Đăng nhập”, chọn đăng nhập bằng tài khoản Định danh điện tử (VNeID), sau đó chọn mục “Cá nhân”.

Bước 2: Xác thực tài khoản

Điền đầy đủ tài khoản (số CCCD) và mật khẩu, nhấn “Đăng nhập”, hệ thống sẽ gửi mã OTP về số điện thoại, sau đó xác thực và nhập Passcode để hoàn tất đăng nhập.

Bước 3: Tìm thủ tục hành chính

Tại mục “Thủ tục hành chính”, nhập mã “”01/TTS” vào mục Tờ khai rồi nhấn “Tìm kiếm”,

Bước 4: Chọn tờ khai và hình thức kê khai

NNT chọn loại tờ khai phù hợp sau đó nhấp vào biểu tượng nộp hồ sơ để bắt đầu kê khai.

Bước 5: Chọn địa điểm và cơ quan thuế

Chọn ít nhất một địa điểm để kê khai (có thể chọn nhiều địa điểm cùng một lúc) và chọn cơ quan thuế tương ứng với địa chỉ đã chọn. Đối với cho thuê bất động sản, cần lựa chọn đúng cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê.

Bước 6: Điền tờ khai, đính kèm hợp đồng và hoàn tất

Người nộp thuế điền đầy đủ thông tin về bên thuê, địa chỉ bất động sản, giá thuê, kỳ thanh toán trên tờ khai và bảng kê, đính kèm hợp đồng (nếu là lần khai đầu hoặc có phụ lục thay đổi), kiểm tra lại doanh thu và số thuế phải nộp, sau đó xác thực để hoàn tất nộp tờ khai.

Kết luận

Kê khai thuế cho thuê tài sản online là nghĩa vụ mà mọi cá nhân, hộ kinh doanh có phát sinh hoạt động cho thuê cần thực hiện đầy đủ, bất kể doanh thu có thuộc diện chịu thuế hay không. Việc nắm vững ngưỡng doanh thu chịu thuế, sử dụng đúng biểu mẫu mới (Mẫu 01/BĐS) và thực hiện đúng quy trình kê khai trực tuyến giúp người nộp thuế chủ động tuân thủ quy định, tránh các rủi ro bị truy thu hay xử phạt.

Để hỗ trợ doanh nghiệp và kế toán quản lý hiệu quả các nghĩa vụ thuế liên quan đến hoạt động thuê và cho thuê tài sản, phần mềm kế toán MISA SME cung cấp các tính năng:

• Tự động hạch toán chi phí thuê tài sản và phân bổ chi phí trả trước theo kỳ, đảm bảo ghi nhận đúng quy định.
• Lập và quản lý chứng từ thanh toán không dùng tiền mặt, đáp ứng điều kiện để khoản chi thuê tài sản được tính vào chi phí hợp lệ khi quyết toán thuế.
• Tổng hợp số liệu tự động lên các tờ khai thuế GTGT, TNCN, hỗ trợ đối chiếu giữa sổ sách kế toán và tờ khai thuế.
• Lưu trữ hồ sơ, hợp đồng thuê tài sản đầy đủ, hỗ trợ tra cứu và giải trình khi cơ quan thuế kiểm tra.
• Cung cấp hệ thống báo cáo quản trị đa chiều, giúp chủ doanh nghiệp theo dõi chi phí thuê tài sản và kiểm soát dòng tiền hiệu quả.